一、棚改拆遷，簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意些什么?

　　1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格

　　簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項(xiàng)內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。

　　2.拆遷行為的前提

　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

　　可見拆遷行為是不可以任意實(shí)施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實(shí)質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。

　　3.被拆遷房屋概況

　　被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　4.約定拆遷安置補(bǔ)償事宜

　　拆遷安置補(bǔ)償事宜的約定共分兩部分：

　　(一)拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)。

　　(二)搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　(三)其他補(bǔ)償費(fèi)。

　　5.協(xié)議履行的約定

　　(一)補(bǔ)償費(fèi)的支付。

　　補(bǔ)償費(fèi)的支付應(yīng)當(dāng)包括兩部分內(nèi)容，一是產(chǎn)權(quán)交換房屋的交付;另一是補(bǔ)償款的支付。

　　a.房屋的交付:

　　(1)交付時(shí)間須約定。

　　(2)交付內(nèi)容須約定。

　　b.補(bǔ)償款的支付。

　　(二)房屋的騰退。

　　被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議實(shí)現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時(shí)間屆至而被拆遷人沒有履行義務(wù)的，

　　拆遷人可以提出申請繼而引起強(qiáng)制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進(jìn)行，并保證工程項(xiàng)目總體進(jìn)度的正常實(shí)施。同樣，對于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權(quán)利，其權(quán)利期限截止到騰退房屋的時(shí)間。

　　(三)房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的注銷。

　　6.其他事項(xiàng)的約定

　　(一)違約責(zé)任。

　　(二)糾紛的處理。

　　(三)協(xié)議的效力。

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