“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。鑒于其存在的普遍性，且商業(yè)用房和住宅拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。

2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建住房[2003]234號)之規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。而結(jié)合實踐中各地規(guī)定，針對“住改非”房屋性質(zhì)的認(rèn)定及補償，大體存在以下幾種情形：

(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)有條件的享受商業(yè)用房補償政策

根據(jù)經(jīng)營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。

二、“住改非”合法嗎

《物權(quán)法》賦予了所有權(quán)人對物享有絕對支配權(quán)，以實現(xiàn)物盡其用，只要所有權(quán)人在行使權(quán)利時沒有違反法律禁止性規(guī)定，且沒有侵犯社會公共利益或他人合法權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。

目前，我國還沒有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營用房，只是有些地方規(guī)定“住改非”前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定即可為”的原則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律、法規(guī)強制性或禁止性規(guī)定的前提下，“住改非”是合法的。

因為在我們國家沒有規(guī)定不能將房屋改做生產(chǎn)經(jīng)營用房，所以如果房屋的所有權(quán)人在經(jīng)過相鄰權(quán)利人的同意后是可以將居住用房改為生產(chǎn)經(jīng)營用房，同時也是在此房內(nèi)可以辦理生產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)手續(xù)，那么在對住改非類型的房屋進(jìn)行拆遷補償時也是會考慮到企業(yè)得經(jīng)營情況。

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