一、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的拍賣資質(zhì)問題

根據(jù)1997年1月1日實(shí)施的《拍賣法》及有關(guān)文件的規(guī)定，不具有拍賣資質(zhì)的企業(yè)不得從事拍賣業(yè)務(wù)，為了開展產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)首先取得相應(yīng)的拍賣資質(zhì)或者設(shè)立專門拍賣企業(yè)。對(duì)于設(shè)立拍賣企業(yè)有以下兩方面的要求：

1、拍賣企業(yè)設(shè)立區(qū)域性要求。《拍賣法》第十一條規(guī)定："拍賣企業(yè)可以在設(shè)區(qū)的市設(shè)立，設(shè)立拍賣企業(yè)必須經(jīng)所在地的省、直轄區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)管理拍賣業(yè)的部門審核許可，并向工商行政管理部門申請(qǐng)登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照"。這里表明只有地級(jí)市以上的城市才許可設(shè)立拍賣企業(yè)，從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，原縣級(jí)城市設(shè)立的拍賣企業(yè)屬于清理整頓范圍。

2、拍賣企業(yè)的行為能力和業(yè)務(wù)水平。《拍賣法》第十二條規(guī)定："設(shè)立拍賣企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)有一百萬元人民幣以上的注冊(cè)資本;

(2)有自己的名稱，組織機(jī)構(gòu)、住所和章程;

(3)有與從事拍賣業(yè)務(wù)相適應(yīng)的拍賣師和其他工作人員;

(4)有符合本法和其他有關(guān)法律規(guī)定的拍賣業(yè)務(wù)規(guī)則;

(5)有公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的特種行業(yè)許可證;

(6)符合國(guó)務(wù)院有關(guān)拍賣業(yè)發(fā)展的規(guī)定;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。"

《拍賣法》第十四條規(guī)定："拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持。"

以上條款規(guī)定了拍賣企業(yè)設(shè)立的條件，不符合上述條件的拍賣企業(yè)不能從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)。同時(shí)表明，拍賣企業(yè)也要具備有因工作失誤或其它原因造成對(duì)委托人、競(jìng)買人損害時(shí)，有承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)賠償能力。而拍賣師是經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門考核確認(rèn)的專業(yè)人員，它代表了整個(gè)拍賣企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和承擔(dān)法律責(zé)任的能力。

二、資產(chǎn)的權(quán)屬問題

調(diào)查委托拍賣產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是產(chǎn)權(quán)交易前期準(zhǔn)備工作的基本點(diǎn)，對(duì)一個(gè)連產(chǎn)權(quán)權(quán)屬都不明確的資產(chǎn)，很難想象如何進(jìn)行成功的產(chǎn)權(quán)拍賣。

委托方對(duì)委托資產(chǎn)權(quán)屬問題一般是清楚的，但有些資產(chǎn)因其本身權(quán)屬錯(cuò)綜復(fù)雜，很難一時(shí)搞清，特別是在房地產(chǎn)方面更為明顯，這些資產(chǎn)在過戶時(shí)，往往牽涉到土地的性質(zhì)是劃撥土地，還是出讓土地，如是以優(yōu)惠價(jià)出讓的土地，在產(chǎn)權(quán)拍賣后是否要補(bǔ)足優(yōu)惠出讓部分的金額;房產(chǎn)證和土地證是否齊全;房產(chǎn)契稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、土地出讓金等如何交納和是否交納;資產(chǎn)是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重復(fù)抵押以及是否被法院查封等等問題。在產(chǎn)權(quán)拍賣前，必須事前全部搞清它們之間各種關(guān)系，這些問題都關(guān)系到資產(chǎn)是否可以拍賣和以多少價(jià)格拍賣。同時(shí)，協(xié)助委托方搞清產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬，提出合理的拍賣保留價(jià)，提高交易成功率，也是體現(xiàn)一家產(chǎn)權(quán)交易企業(yè)業(yè)務(wù)水平的地方。

三、拍賣方式的選擇

拍賣方式可以分為無估價(jià)拍賣和估價(jià)拍賣，有估價(jià)拍賣分為增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。無估價(jià)拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價(jià)，由競(jìng)買人自由報(bào)價(jià)，最終由價(jià)高者取得拍賣物。與無估價(jià)拍賣相對(duì)應(yīng)的是估價(jià)拍賣，即在拍賣前將拍賣的標(biāo)的物確定一個(gè)比較合理的起拍價(jià)，然后在拍賣時(shí)公布起拍價(jià)，競(jìng)買人根據(jù)起拍價(jià)在拍賣時(shí)相互競(jìng)爭(zhēng)，最后由出價(jià)最高者取得拍賣物。目前，產(chǎn)權(quán)交易中常采用的方法是估價(jià)拍賣。

四、估價(jià)拍賣時(shí)保留價(jià)的確定

在進(jìn)行估價(jià)拍賣時(shí)，確定拍賣的保留價(jià)，是整個(gè)拍賣過程中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，它往往關(guān)系到拍賣的成功與否，這里就涉及如何確定拍賣保留價(jià)的問題。

(一)評(píng)估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的關(guān)系。確定拍賣保留價(jià)，應(yīng)先明確評(píng)估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的含意和相互關(guān)系。《拍賣法》第二十八條規(guī)定："拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)"。這確定了評(píng)估價(jià)在制定拍賣保留價(jià)時(shí)的法律地位。《拍賣法》第五十條規(guī)定："拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明"。"拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。"這表明拍賣保留價(jià)，是指委托人確定的拍賣標(biāo)的最低價(jià)。起拍價(jià)是為了提高拍賣標(biāo)的成交率，根據(jù)拍賣保留價(jià)而制定的參考價(jià)，在拍賣開始時(shí)要公布。

這三者的關(guān)系是，評(píng)估價(jià)是基礎(chǔ)，保留價(jià)是權(quán)益，起拍價(jià)是手段。在委托拍賣時(shí)，應(yīng)合理地確定它們之間的相互關(guān)系。實(shí)踐中，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)和成交價(jià)之間是相關(guān)相成的。

(二)評(píng)估價(jià)不宜作為保留價(jià)。委托方總期望自己的資產(chǎn)能賣個(gè)好價(jià)，但實(shí)際運(yùn)作過程中，單純地將拍賣資產(chǎn)以評(píng)估價(jià)或下調(diào)一定幅度作為交易底價(jià)是缺乏可操作性。從理論上講，評(píng)估價(jià)是按法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)Y產(chǎn)估算的價(jià)值。由于其評(píng)估方法自身的制約，及同一資產(chǎn)出于不同的評(píng)估目的，產(chǎn)生評(píng)估結(jié)果是有相當(dāng)大的差距的，如采用重置價(jià)格法與采用清算價(jià)格法產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果就完全不同。同時(shí)，評(píng)估價(jià)不可能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)的供求關(guān)系，也就不可能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)的接受價(jià)格，即使能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格，也是一個(gè)靜態(tài)的，時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而評(píng)估到交易有一個(gè)過程，市場(chǎng)又瞬息萬變。同時(shí)評(píng)估價(jià)也不可能體現(xiàn)交易本身的各種具體情況，特別是用重置價(jià)格法評(píng)估的資產(chǎn)，往往是高于接收方的心理預(yù)期。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境，供求關(guān)系影響，當(dāng)前絕大多數(shù)資產(chǎn)的成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離評(píng)估價(jià)。對(duì)此，以評(píng)估價(jià)或下調(diào)一定幅度作為拍賣保留價(jià)，往往不能成交，評(píng)估價(jià)不宜簡(jiǎn)單地作為拍賣保留價(jià)。

(三)拍賣保留價(jià)與成交價(jià)沒有必然的聯(lián)系。有許多委托人存在一種誤解，認(rèn)為保留價(jià)定得越高，成交價(jià)也就越高。其實(shí)，產(chǎn)權(quán)交易說到底是一個(gè)市場(chǎng)行為，產(chǎn)權(quán)的成交價(jià)如何，最終由市場(chǎng)來確定，由產(chǎn)權(quán)自身的價(jià)值和供求關(guān)系確定。影響成交價(jià)因素，是資產(chǎn)的質(zhì)量如何、是否適合市場(chǎng)的需求，是意向購(gòu)買人多少、出讓時(shí)機(jī)、市場(chǎng)大環(huán)境如何等等，而非拍賣保留價(jià)定得高低，而且大多保留價(jià)是保密的，客戶并不知曉，故拍賣保留價(jià)高低與成交價(jià)并沒有必然的聯(lián)系。但是，確定合理的拍賣保留價(jià)可以大大提高交易的成交率。

五、拍賣的實(shí)際操作和注意事項(xiàng)

前面分析的是拍賣操作過程前期準(zhǔn)備工作中應(yīng)注意的問題，下面介紹一下拍賣操作的實(shí)施過程：

(一)拍賣委托：產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)首先要與委托方簽訂《拍賣委托合同》，合同的內(nèi)容包括：

1、委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;

2、拍賣標(biāo)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等;

3、委托人提出的保留價(jià)是否保密;

4、拍賣方式是增價(jià)拍賣、減價(jià)拍賣還是投標(biāo)拍賣;

5、拍賣時(shí)間、地點(diǎn);

6、拍賣標(biāo)的交付方式或者轉(zhuǎn)移的時(shí)間、方式;

7、傭金及支付的方式、期限;

8、價(jià)款的支付方式、期限;

9、違約責(zé)任;

10、雙方約定的其它事項(xiàng)。

注意事項(xiàng)：委托合同的內(nèi)容是在大量前期工作的基礎(chǔ)上確定的，有了充分的前期準(zhǔn)備工作，是成功拍賣的保證，一旦將合同定下就不要輕易地改動(dòng)，否則，會(huì)給拍賣工作造成波動(dòng)。

(二)拍賣合同簽訂后，將由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)布《拍賣公告》，拍賣公告包含以下內(nèi)容：

1、拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);

2、拍賣標(biāo)的;

3、拍賣標(biāo)的展示時(shí)間、地點(diǎn);

4、參于競(jìng)買應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù);

5、需要公告的其他事項(xiàng)。

注意事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)事前根據(jù)拍賣產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、地點(diǎn)要求與委托人商定在哪些地區(qū)、哪些媒體(報(bào)紙、電視、電臺(tái))上刊載公告，并向重點(diǎn)有意向企業(yè)單獨(dú)寄送《拍賣公告》。

(三)辦理報(bào)名手續(xù)。注意事項(xiàng)：在辦理拍賣報(bào)名時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按拍賣公告規(guī)定的時(shí)間，執(zhí)行報(bào)名截止期，以防競(jìng)買人對(duì)此提出異議，為了防止串標(biāo)，在條件許可的情況下盡量將報(bào)名時(shí)間定在拍賣會(huì)舉行的前一刻。

(四)舉行拍賣會(huì)。注意事項(xiàng)：在拍賣會(huì)舉行時(shí)，委托人盡可能在場(chǎng)，一方面對(duì)拍賣過程有一個(gè)明確了解，及時(shí)簽訂《拍賣成交合同》，更重要的是使委托方對(duì)整個(gè)拍賣過程有個(gè)充分的了解，及時(shí)處理一些意外情況。

(五)成交付款。注意事項(xiàng)：1、拍賣成交后，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按成交合同要求執(zhí)行拍賣成交款入帳和有關(guān)合同條款執(zhí)行情況，及時(shí)處理可能產(chǎn)生的情況。2、在買受人交清成交款后，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)要及時(shí)將拍賣標(biāo)的物移交，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書的交接工作。

六、拍賣過程中非正常事項(xiàng)的處理

拍賣中非正常事項(xiàng)主要有這幾種情況

(一)拍賣報(bào)名時(shí)，無人參加或競(jìng)買人不夠法定人數(shù)。這里要分析為何無人參加的原因，很可能是市場(chǎng)宣傳沒有做好，造成競(jìng)買人不足的。對(duì)此，拍賣人均應(yīng)向委托人寫出情況報(bào)告，終止拍賣或再行拍賣。

(二)應(yīng)叫價(jià)未到保留價(jià)。一般往往是保留價(jià)過高或資產(chǎn)質(zhì)量太差，這時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況決定撤拍或者終止拍賣。終止拍賣由拍賣人向委托人出具終止拍賣書。拍賣合理支出費(fèi)用，由委托人支付。

(三)買受人違約不付成交款或不付全款。這是違反《經(jīng)濟(jì)合同法》和《拍賣法》，原買受人應(yīng)依法要承擔(dān)違約責(zé)任。《拍賣法》第三十九條規(guī)定："即買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標(biāo)的的價(jià)款，未按照約定支付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，或者由拍賣人征得委托人的同意，將拍賣標(biāo)的再行拍賣。拍賣標(biāo)的再行拍賣的，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的，原買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額。"

(四)買受人違法串標(biāo)。這是拍賣過程中比較難處理的問題。對(duì)于在拍賣過程中出現(xiàn)串標(biāo)的違法行為的定性和處置方法，目前，國(guó)內(nèi)有四個(gè)法律文件，它們分別是《民法》第四條、第五十八條，《拍賣法》第三十六條、第六十五條，《新刑法》第二百二十三條，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十五條、第二十七條，這些法律條款內(nèi)容可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

1、由于投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者投標(biāo)人與招標(biāo)人相互串通投標(biāo)，抬高標(biāo)價(jià)或者壓低標(biāo)價(jià)的，屬于違法行為，投標(biāo)無效。

2、根據(jù)對(duì)拍賣人和第三者造成的損害大小，予以不同的處罰，最高的可處三年以下有期徒刑，最低的可處以成交價(jià)的10%或1萬元人民幣的罰款。

3、根據(jù)給拍賣人和委托人造成損害的大小和行為情節(jié)的輕重程度，分別由法院(公安)或工商行政部門處理。

遇到這些情況，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)移交工商或公安部門處理。

無估價(jià)拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價(jià)，由競(jìng)買人自由報(bào)價(jià)，最終由價(jià)高者取得拍賣物。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。