一、關(guān)于法院強制拍賣程序中是否保護
現(xiàn)行民事實體法明確規(guī)定了對共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)的保護。民法通則第七十八條第三款規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第92條規(guī)定:“共同共有財產(chǎn)分割后,一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時,如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”
合同法第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”國務(wù)院城市私有房屋管理條例第十一條也規(guī)定:“房屋所有人出賣出租房屋,須提前3個月通知承租人。在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”
公司法第三十五條規(guī)定:“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時,必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”
實體法上關(guān)于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定,進入法院執(zhí)行程序后,是否有必要受到法院的保護?對此問題,有兩種不同的觀點:一種認為,民法上的優(yōu)先購買權(quán)僅適用于市場經(jīng)濟中當(dāng)事人雙方自主交易的場合,不適用于強制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中,法院依國家強制力執(zhí)行債務(wù)人的財產(chǎn),取代債務(wù)人的地位而行使對被執(zhí)行財產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)時,無需考慮優(yōu)先購買權(quán)人的利益。而且,在強制執(zhí)行實踐中,法院經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況,他們要求行使優(yōu)先購買權(quán),卻又想以低于市場價的價格購買,弄得法官左右為難,無法及時結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子,在法院查封前甚至查封后,炮制租賃合同,干擾法院執(zhí)行工作的正常開展。基于這種觀念,最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同案件若干問題的解釋》(征求意見稿第二稿)第五十二條規(guī)定:“在依據(jù)強制執(zhí)行程序(拍賣程序)或者破產(chǎn)程序出賣標的物時,優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的,人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執(zhí)行程序中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護。
另一種觀點認為,優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利,無論在當(dāng)事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中,都應(yīng)當(dāng)予以保護,不能隨意剝奪。
筆者同意第二種觀點。理由是:民事執(zhí)行以保護債權(quán)人的民事實體權(quán)利為使命,除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外,強制執(zhí)行法都應(yīng)當(dāng)予以保護。優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上當(dāng)事人的一種法定權(quán)利,在民事執(zhí)行程序有獲得保護的必要和可能。在大陸法系國家以及我國臺灣地區(qū),理論和立法上均承認強制執(zhí)行程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護問題。楊*齡教授著《強制執(zhí)行法論》中認為:“強制拍賣,亦為買賣之一種,自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時,執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者,得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無法定期限者,則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買權(quán)。優(yōu)先承買人于接到通知后,逾期未表示者,其優(yōu)先權(quán)視為放棄,執(zhí)行法院得交由拍定人承買。”最高人民法院起草的《民事強制執(zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的保護方法。
二、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的兩種方法
優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)必須具備兩個要素:一是購買條件相同;二是基于同樣的購買條件作出了愿意購買的表示。在法院拍賣程序中,理論和實踐中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護有兩種方法:一是“跟價法”,二是“詢價法”。
“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競買,優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價,實行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競買人。因此,優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán),必須同其他競買人一樣,按照拍賣公告的要求,進行競買登記,交納拍賣保證金,舉牌競買。
“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場,但不直接參與競價,待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應(yīng)價者后,由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買,則拍賣標的即由最高應(yīng)價者購得。如果其愿意購買,則拍賣師詢問最高應(yīng)價者是否愿意再加價,如果其不愿加價,則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得,如果其表示愿意,則在加價后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復(fù),直至其中一人退出,拍賣才成交。
我國法律規(guī)定按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。如還有其他疑問,歡迎在線咨詢。
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