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寧波
地役權案例舉例分析
地役權案例舉例分析
地役權舉例《一》
某甲房地產開發公司拍得某市區河畔一塊土地，準備以“觀景”為理念設計并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠，為了該住宅樓業主能在房間里欣賞河畔風景，雙方約定：制衣廠在30年內不得在該土地上興建三層高以上建筑;作為補償，甲每年向制衣廠支付20萬元。三年后，制衣廠將該土地使用權轉讓給乙公司，乙公司在該土地上動工修建高層電梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲于是向法院提起訴訟，請求法院判決乙公司停止施工并同時要求制衣廠承擔違約責任。
本案爭議焦點是甲公司和制衣廠之間地役權合同是否生效?該地役權合同能否約束乙公司?
本案中，甲公司與制衣廠之間的約定符合《物權法》第一百五十六條“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。”第一百五十九條“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。”的規定。所以甲與制衣廠之間設立了地役權，制衣廠違反合同的約定，理應承擔違約責任。但甲與制衣廠之間的地役權合同沒有到登記機構登記，不能對抗善意的第三人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務遵守地役權合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權人的相鄰權的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。所以，本案在《物權法》生效實施以后將會統一評判標準，判決由制衣廠承擔違約責任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請求。
地役權舉例《二》
甲房地產公司從他人手中購得土地一塊，以“觀景”為理念設計并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學校乙，雙方協議約定：乙在20年內不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補償。
協議簽訂一年后學校遷址，將學校土地和房屋全部轉讓給丙房地產公司，乙未向丙提及其與甲之間的協議約定。丙購得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請求確認乙與丙之間轉讓土地合同無效，并要求賠償損失。
《物權法》第一百五十八條規定，“地役權自地役權合同生效時成立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。”本案中甲房地產公司與乙學校之間雖然根據合同已經設立了地役權，但沒有進行登記，因此該地役權不具有對抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承擔自己遭受損失的責任，而只能向乙追究賠償責任(甲與乙之間的合同仍然有效)。
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