一、買(mǎi)房前確認(rèn)房屋是否可以安全交易(房屋產(chǎn)權(quán))
購(gòu)房者首先要確認(rèn)的是對(duì)方這套房產(chǎn)是否有合法的房產(chǎn)證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房子,是不能過(guò)戶交易的;
其次,確認(rèn)該房產(chǎn)屬于可以出售產(chǎn)權(quán)的性質(zhì),比如無(wú)抵押、動(dòng)遷房已經(jīng)滿5年。這些屬性可以拿到產(chǎn)權(quán)號(hào)碼在房產(chǎn)交易中心查詢,房產(chǎn)交易中心可以顯示該房產(chǎn)是否可以交易;
之后,產(chǎn)證上所有權(quán)利人必須同意出售該房產(chǎn),權(quán)利人不能親自到場(chǎng)的,要有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū),同意處分該房產(chǎn),如果沒(méi)有獲得所有權(quán)利人的同意和簽字,交易無(wú)效。
若產(chǎn)證上只有夫妻一方姓名的,從法律上來(lái)說(shuō)只需要有名字的人同意,但在選房的時(shí)候盡量選擇夫妻沒(méi)有糾紛并且另一方也同意出售的房屋,中間要找中介證明。否則將來(lái)他們夫妻鬧離婚,影響房屋交易;
若房屋有2套戶口,盡量別買(mǎi),產(chǎn)權(quán)太復(fù)雜,除非2套戶口的戶主都是房產(chǎn)權(quán)利人。
二、如何安全交付款額?
1、定金
定金都是直接付給賣(mài)方,并讓賣(mài)方開(kāi)具有中介證明的收條,保存好收條。不建議把定金給中介轉(zhuǎn)交,萬(wàn)一中介玩滑頭,買(mǎi)賣(mài)雙方就會(huì)吃虧。
2、首付
在確認(rèn)交付首付前,必須確認(rèn)該房產(chǎn)可安全交易。首付一般是3成。一個(gè)良好的中介服務(wù),會(huì)確保交易的安全進(jìn)行,確保賣(mài)方?jīng)]有一房多賣(mài)(一般中介會(huì)把房產(chǎn)證壓在中介那里,并去做交易預(yù)告登記),確保下家的貸款足夠,確保過(guò)戶順利,并且房款能夠及時(shí)達(dá)到賣(mài)方的賬戶。
交首付的時(shí)候可以直接給賣(mài)方,中介從中保持交易順利進(jìn)行并做個(gè)見(jiàn)證。若直接交給中介風(fēng)險(xiǎn)很大,萬(wàn)一中介拿房款跑掉,購(gòu)房者只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”了。
交首付之后,中介會(huì)為下家做貸款合同,申請(qǐng)貸款。如果無(wú)法為下家貸款足額,按照法律規(guī)定,該交易自動(dòng)取消,賣(mài)方無(wú)償退還定金與首付。如果購(gòu)房者擔(dān)心貸款不成功賣(mài)方不肯退錢(qián),呢么可以與賣(mài)方商量好,去銀行申領(lǐng)一個(gè)資金監(jiān)管,或者開(kāi)一個(gè)雙人賬戶,你把錢(qián)存在那里面,只有等你和賣(mài)方都到場(chǎng)的時(shí)候才能把錢(qián)取出來(lái),資金唯一流向是轉(zhuǎn)給賣(mài)方。除非你和賣(mài)方都同意不用轉(zhuǎn)給賣(mài)方,你一個(gè)人或者賣(mài)方一個(gè)人都是不能動(dòng)用該賬戶的;如果賣(mài)方不同意這個(gè)方式,那你就只能選擇把首付錢(qián)給中介的賬戶,這種做法小編是不建議使用的,風(fēng)險(xiǎn)太大。
律霸網(wǎng)小編建議,資金交付和房產(chǎn)過(guò)戶要同時(shí)進(jìn)行,避免賣(mài)方惡意毀約。若真發(fā)生此類事宜,購(gòu)房者應(yīng)該果斷采用法律手段來(lái)保護(hù)個(gè)人利益。
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李軒畢律師,男,43歲,中國(guó)政法大學(xué)畢業(yè),通過(guò)國(guó)家司法考試獲得國(guó)家法律職業(yè)資格A證,執(zhí)業(yè)證號(hào):15224201710452435,法律理論知識(shí)深厚,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。法律服務(wù)范圍:法律顧問(wèn),刑事辯護(hù)與代理(包括偵查階段、審查起訴階段、一審、二審),行政訴訟(起訴行政機(jī)關(guān)違法行政行為),合同糾紛,婚姻家庭糾紛,交通事故賠償,醫(yī)療事故糾紛,民間借貸糾紛,債務(wù)糾紛,商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛,為客戶發(fā)律師函,代寫(xiě)各類法律訴狀和文書(shū)。
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