雖然我們都能聽(tīng)說(shuō)過(guò)房屋的他項(xiàng)權(quán)證的基本概念，但是對(duì)于房屋他項(xiàng)權(quán)證的辦理，可能會(huì)有一些的程序，那么房屋抵押換他項(xiàng)權(quán)證這種行為可以嗎。根據(jù)相關(guān)的說(shuō)法，房屋的他項(xiàng)權(quán)證是能夠用來(lái)進(jìn)行房屋抵押的，具體來(lái)看下面的文章解釋。

一、房屋抵押換他項(xiàng)權(quán)證的概括

由于物權(quán)有追及的效力，已設(shè)定抵押的房屋，無(wú)論轉(zhuǎn)移到誰(shuí)的手里，抵押權(quán)人都可以行使其抵押權(quán)而不受影響。我國(guó)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況”。如按照這一規(guī)定，抵押權(quán)人并不因抵押權(quán)的設(shè)定而喪失對(duì)抵押物的處分權(quán)，因此，可以將抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。《擔(dān)保法》也不要求抵押物在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)先消滅抵押權(quán)，抵押權(quán)的追及效力日后完全能夠保障抵押權(quán)人的權(quán)益，反而是應(yīng)當(dāng)讓抵押物的受讓人知道存在抵押的情形，以免在抵押權(quán)行使時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以，《擔(dān)保法》規(guī)定了要“告知受讓人”，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。《擔(dān)保法》的這一規(guī)定足以保障抵押權(quán)人和抵押物受讓人的合法權(quán)益，而且能使抵押物的所有權(quán)人更為自如地處分抵押物，做到物盡其用。

二、房屋抵押換他項(xiàng)權(quán)證該怎樣實(shí)施

但是《物權(quán)法》立法時(shí)，主要考慮了抵押物的有償轉(zhuǎn)讓，所以，在這一制度的設(shè)計(jì)上，確定了“轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)”(全國(guó)人大法工委編《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》第418頁(yè))。但在現(xiàn)實(shí)生活中，抵押物的轉(zhuǎn)讓并非都是有償?shù)模盅簷?quán)也不一定都能在轉(zhuǎn)讓時(shí)消除。因此，就會(huì)產(chǎn)生抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的上述問(wèn)題。盡管《物權(quán)法》第191條作出了“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”的規(guī)定，但該條第二款所規(guī)定的是“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，依此，如果這一轉(zhuǎn)讓行為得到抵押權(quán)人同意，應(yīng)當(dāng)不在禁止之列。《房屋登記辦法》根據(jù)上述法律規(guī)定，在第34條規(guī)定了“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，……應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書”。可見(jiàn)，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)時(shí)，只要得到抵押權(quán)人書面同意。登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)如何登記?按目前規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)定以后，可以辦理的是三種登記：即抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記、變更登記和注銷登記。

三、房屋抵押換他項(xiàng)權(quán)證注意事項(xiàng)

抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記是指抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理的登記，注銷登記是指抵押權(quán)消滅時(shí)辦理的登記，所以這兩種登記都可以排除在外。按目前規(guī)定，這也不屬于抵押權(quán)的變更登記。因?yàn)椤斗课莸怯涋k法》規(guī)定的抵押權(quán)變更登記的范圍，除了法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權(quán)的情形外，是指抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱的變化、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額或登記時(shí)間的變化。并不包括抵押當(dāng)事人的更換。已設(shè)定抵押的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，并不是受讓人重新設(shè)定抵押(與此類似的一個(gè)問(wèn)題就是設(shè)有抵押權(quán)的房屋發(fā)生繼承時(shí)，抵押權(quán)也仍然存在)，因而，在國(guó)家沒(méi)有新的規(guī)定以前，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)(由于抵押權(quán)依然存在，申請(qǐng)人應(yīng)如實(shí)申報(bào))，將抵押狀況按原登記簿的內(nèi)容記載于新的登記簿，無(wú)法也毋須進(jìn)行變更登記。雖然抵押權(quán)未經(jīng)法定原因不會(huì)消滅，房屋所有權(quán)人的更迭也不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的喪失。但“抵押人”是房屋登記簿記載的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)和抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)人變了，而在房屋登記簿及他項(xiàng)權(quán)證上對(duì)抵押狀況不作一些新的記載，總會(huì)覺(jué)得有些缺憾，這也是可以在今后的立法中予以完善的一個(gè)問(wèn)題。

閱讀過(guò)上述文章的基本內(nèi)容，我們能夠知道，對(duì)于我們國(guó)家擔(dān)保法以及房屋登記辦法來(lái)看，相關(guān)的基本概念也已經(jīng)能夠描述的很清楚，如果讀者還有一些其他質(zhì)疑的話，請(qǐng)隨時(shí)咨詢我們律霸有關(guān)律師，也可以進(jìn)行其他網(wǎng)站的相關(guān)咨詢。

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