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寧波
土地使用權出租買賣不破租賃適用么？
一、土地使用權出租買賣不破租賃適用么?
不適用。因為我國法律規定上明確說過：土地權是屬于國家或者農村集體所有的，個人無法取得土地所有權。既然個人無法擁有土地所有權，那么就談不上租賃或是買賣了。一般房屋才適用于買賣不破租賃。
二、買賣不破租賃的客體范疇
從語義來看，買賣不破租賃的客體是租賃物，但是，租賃物指的是動產還是不動產，在審判實踐中存在爭議。有以下三種觀點：第一種觀點認為既可以是不動產也可以是動產，但動產應為不可替代的非消耗物，或者以可消耗物為租賃物的，只能用于為特定目的的使用，例如用于展覽。第二種觀點是既包括不動產也包括動產，不對租賃物做限制。第三種觀點是只能是不動產，例如房屋、船舶、土地使用權等。其中，土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權，根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
縱觀各國立法，傾向于將客體限定于不動產。德國民法571條第1款規定，出租人的土地在交付承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關系所產生的權利義務。第580條規定，除另有其他規定外，關于土地租賃的規定，也適用于住房和其他房屋的租賃。日本民法第605條規定，不動產租賃實行登記后，對以后就該不動產取得物權者，亦發生效力。王澤鑒先生論述，“外國立法例，雖系特定社會為解決特定問題所采取之對策，但其所表現的，亦屬一種法律規則”，“參酌外國立法例(判例學說)以為本國(地區)法律解釋之用，乃是文明國家之通例。”
屬于自己的東西，才有權支配，或買或賣或租賃，不是自己的東西當然無法隨意支配。這個道理在土地上也一樣適用，按照我國法律規定：土地屬于國家，既然所有權不是你的，那就不能越俎代庖。不過要是自己的房屋就可以隨意支配啦，買賣不破租賃這個實際上是對租戶權益的一種保護。
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