一、抵押不動產形成買賣不破租賃的風險是什么?

(一)抵押人在申請借款時用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調查時也未發(fā)現(xiàn)此情況，導致誤判風險。

(二)貸款發(fā)放后，借款人因種種原因無力償還借款，為逃避債務在抵押物出租時一次性、長久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導致折價風險。

(三)案件進入法院執(zhí)行階段，為逃避抵押物被法院執(zhí)行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進入執(zhí)行階段承租人與法院及銀行形成對抗，阻礙抵押物的執(zhí)行處置，大大延長了銀行收回不良貸款的時間，造成時間風險。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產出租的同時，又把自身抵押房產內的機器生產設備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結、串通，以種種理由要求銀行報損，處置成本將大大增加，即使日后實現(xiàn)抵押權，所負擔的處置費用往往也很高，造成成本風險。

(五)以無證房產“綁架”有證房產。

二、買賣不破租賃的條件是什么?

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，換言之，租賃關系的有效存在的準據(jù)時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國物權法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權變動，對動產來說需要交付，對不動產來說需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人

租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。

3、租賃物已經交付于承租人

“買賣不破租賃”構成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權對抗力。

4、所有權發(fā)生變動是在租賃期間內

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內，租賃物的所有權發(fā)生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發(fā)生變動是在租賃期間事適用條件之一。

買賣不破租賃交易過程當中會存在的這些風險不是法律上統(tǒng)一規(guī)定的，這只能根據(jù)現(xiàn)有的案例給大家總結出一些相關的經驗，除了不動產的抵押之外，正常情況下買賣不破租賃有可能面臨的風險也不少，但是有些買家提前不看租房合同，過戶之后才不認可租房合同。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

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