一、銀行如何規(guī)避買賣不破租賃原則?
銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款前,要認真做好貸前調(diào)查工作,詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形,即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后,又將抵押物出租。在這種情況下,已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán),銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
如果屬于“一物多押”,銀行要經(jīng)常開展貸后檢查,掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況,一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素,及早采取有利措施,盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時,銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押,便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長,銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。
二、買賣不破租賃的例外情況是什么?
1、先抵押后租賃,且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋,不適用該原則。
抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
2、先查封后租賃的房屋,不能適用該原則。
查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán),房屋被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。因此,其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋,不適用該原則。
租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行,應(yīng)當按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點之一,就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期,也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此,租賃合同在破產(chǎn)程序中,存在終止履行的可能。由此判斷,如果破產(chǎn)財產(chǎn)變更所有權(quán)人,則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
綜上所述,銀行在辦理貸款的時候,經(jīng)常拿房產(chǎn)做抵押物。銀行首先要做的工作就是放貸之前調(diào)查房產(chǎn)情況,看是否有租賃關(guān)系。如果房產(chǎn)上存在租賃關(guān)系,銀行可以要求借款人先解除,這樣之后被抵押的房產(chǎn),就不可以使用買賣不破租賃。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
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買賣不破租賃四種例外有哪些
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