房屋租賃合同引起的糾紛主要集中在房屋裝修裝修、轉租等方面

一、房屋維修責任的相關法律問題

房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外?！眮砑s定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。

1、房屋修繕責任

房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償”。

2、承租人裝修改變房屋構造后的返修責任

《合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造(當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去，而回避返修責任問題。

3、承租人惡意添附的補償責任

實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有，并對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不成的，拆除后并不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。

二、房屋轉租的有關法律問題

1、承租人轉租房屋必須經出租人同意

《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：“承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租”。按以上兩個法律、法規的規定，承租人轉租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。

2、出租人、承租人均可從轉租中獲益

《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益”。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務”，因此轉租后承租人義務應該是加重了，所以法律允許承租人從轉租中獲益。

鑒于出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入，確保公平，避免出現糾紛。

3、房屋轉租后次承租人享有優先購買權

在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際占有、使用房屋，因此其優先購買權優先于承租人。

三、承租人優先購買權問題

根據《中華人民共和國合同法》第230條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

四、租賃房屋不可作為工程款優先權執行標的

《合同法》第286條和最高人民法院《關于建筑工程價款優先受償權問題的批復》，賦予建筑企業對工程價款享有法定優先權，即“發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。此類案件中承包人請求優先權必須具備一個前提條件，即承包人法定優先權指向的標的物應為發包人的不動產，如果是第三人的，則法定優先權不成立，因此，出租人的房屋不應成為建筑工程合同中債權執行對象。

五、租賃合同解除及租金支付問題

1、租賃合同解除的相關規定

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償”。

2、出租人可以收回房屋的情況

依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個月以上的;(五)公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的;(六)租用承租房屋進行違法活動的;(七)故意損壞承租房屋的。

3、租金支付問題

在租金支付問題上要注意，《民法通則》第136條規定：“延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年”。

六、租賃合同中其他值得注意的問題

1、口頭租賃合同的有效性

《合同法》第215條規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。因此期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。

2、不得出租的房屋

依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)房屋權屬有異議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標準的;

(7)房屋已抵押，未經抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

⑼有關法律法規規定禁止出租的其他情形。

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