近幾年，我國房地產市場異?；鸨珖鞯胤课輧r格普遍呈現快速上漲趨勢，尤其是一二線城市，房產價格已經翻了幾番，遠遠超過了大部分普通工薪階層的經濟購買能力，因此，有些人將目光投向了價格相對低廉的小產權房，那么，關于小產權房的問題如何認定呢?

一、小產權房的認定

小產權房是相對于大產權房而言的，是指沒有國家土地管理和房屋建設部門頒發的土地使用權證和房屋所有權證書，或只有房屋所有權證，沒有土地使用權證，是一種特殊權屬狀態下的房屋。

二、小產權房的種類

根據小產權房的規模和形成原因，可以分為以下幾種類型：

(一)通過房產開發商和農村集體經濟組織自行組織，經過其所在縣級政府批準，在宅基地或農村其它集體土地上建造，并向該集體成員以外的人員特別是非農業戶口人員進行銷售的房屋，通常情況下購房者還能得到由鄉鎮政府或村委會制作的“鄉產證”，被民間稱為“鄉產權“房。具體分為以下幾種：

1、自主開發的建設方式，這樣做又有兩種情況：第一種是由農村集體組織供給建設用地，由農村集體的企業開發建設，如北京鄭各莊，前提是得有資金和建設能力;第二種是村民個人或者村集體雇請施工隊伍來建設，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社這種狀況。

2、合作開發式，房產開發商和農村集體經濟組織合作，農村集體經濟組織向房地產開發企業提供建設用地的使用權，企業出資開發建設，然后出租和出售，一方面滿足村民的住房需求，另一方面滿足企業發展的用地需求。重慶九龍坡的陶家村采取這種模式。

(二)房地產開發商和農村集體組織未取得任何批準手續，擅自在宅基地或農村其它集體土地上建造的用于分配給村民，或向該集體成員以外的人員特別是非農業戶口人員進行銷售的房屋。

(三)農民將自己建在宅基地上的住宅轉讓給該集體成員以外的人員特別是非農業戶口的城市居民。

(四)“有限產權房”，指房屋所有人在購買公房中按照相關政策以“標準價”購買的住房或建房過程中得到了政府或單位的補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。此類房屋的建設用地大多以國家劃撥的形式獲得，原產權單位沒有支付土地出讓金，個人在購買后，土地使用權證書還是劃撥的，如再轉讓，則必須繳納土地出讓金，交了土地出讓金，就等同于商品房的大產權了。

綜上所述，關于小產權房的問題，主要特征是只有房產證、沒有土地證，或者兩證全無的房產，大致可分為四類，開發商和集體組織經過審批，以自建或合作開發的方式修建的鄉產權房，開發商和集體組織沒有經過審批擅自修建的房屋，農民私自轉讓給集體組織以外的城市居民的房屋，最后一類是土地為劃撥形式的公房。

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