在生活中，有許多購房者，收到開發商交付的房屋后，發現房屋不符合購房合同的約定，但不知道能不能退房，更不知道商品房退房的流程是什么。按著我國法律規定，只要開發商交付的房屋滿足退房的條件，就可以退房。具體來說商品房退房流程是怎樣的呢?請一起通過下文進行了解吧。

一、商品房如何退房

由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同：

(一) 訂金(定金或認購金)階段

當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明 所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預、銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最 終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客，劉桂林新聞，劉桂林說吧)律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫 交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。

(二)已做預售登記階段

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預 售登記手續。

(三)入住階段

在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之后，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評 估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

(四)房產證辦理完畢階段

房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關 辦理房產證過戶或注銷手續。

二、商品房退房流程是什么

(一)向開發商發出解除合同通知書;

開發商同意的，雙方協商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發商賠償相關損失，由法院判決。

(二)在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。根據最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應給予支持;

(三)將開發商歸還的購房款優先歸還享有抵押權的銀行。開發商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。

在生活中，開發商交付的房屋不符合購房合同約定的情況經常發生，但不是所有的情況都可以退房，作為購房者，不但要了解哪些情況是可以退房的，而且要知道商品房退房流程內容，只有這樣才能更好地維護自己的合法權益。若有需要也是可以委托我們律霸網站的專業律師來幫助你進行處理的。

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