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寧波
大產權變小產權如何維權以及怎樣規避產權風險
購房者該如何維權?
燕郊落宗事件并非個例，在推動不動產登記的過程中，很多地方都存在類似問題。購房者通過合法手續買到房屋，房本上清楚寫著70年產權住宅用地，后來卻被告知房屋不能落宗，而陷入“落宗困境”。西南政法大學民商法學院教授、博士生導師侯*躍認為，購房人可以通過以下兩種途徑主張權利：
第一，向政府部門主張權利。根據《行政訴訟法》《人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的規定，購房者對房屋登記行為不服可提起行政訴訟，房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄。另外，根據《行政訴訟法》與《行政復議法》，不動產登記機構不予辦理登記時，購房者可提起行政復議。
第二，可以向開發商主張權利。根據法律規定，如開發商不能依約為購房者辦理房屋登記的，購房者可依據商品房買賣合同向開發商提起訴訟主張違約責任，同時，購房人還可以要求解除合同、退還房款。如果開發商在銷售過程中未按規定公示相應信息、存在銷售欺詐行為的，購房者則可訴請法院撤銷商品房買賣合同，并要求開發商承擔賠償損失等民事責任。
長期從事房地產領域訴訟業務的**鎮平律師事務所合伙人徐-斌也持同樣的觀點：“購房者可以主動要求政府對違法銷售房屋的開發商進行行政處罰，也可以就此提起行政訴訟，推動政府依法處罰開發商。”
購房者怎樣規避產權風險?
無論是買新房還是買二手房，購房者在看房過程中應謹慎，除了看房子本身，還應關注房子的土地性質，具體可以按以下兩種方法做：
1、向開發商索取相關資料
為避免這種情況再次出現，購房者在簽訂商品房買賣合同之前，可向開發商索取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地使用權證、商品房預售許可證等資料。對于二手房，可到當地國土資源局查詢土地性質。
2、審查土地性質
購房者要注意審查資料的真偽及其與地塊的對應關系，以明確房屋坐落土地的規劃、用途、性質等情況，如果是住宅性質就沒有問題，如果土地是工業性質，購房者就應該慎重購買。盡量避免因規劃或土地問題不能辦理不動產登記的法律風險。比如說開發商在拿地后更改土地屬性的情況并不鮮見，其最常見的手段便是以“文旅、休閑”、或者“工業園區”等名義拿地，再超標多建住宅，縮水配套，購房者一定要鑒別清楚。
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