一般來講,自行交易要分為以下幾步:
一、發(fā)布或了解房源信息
進(jìn)行二手房買賣首要的就是要發(fā)布或了解房源信息,一種是通過親朋好友介紹;另一種是通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式,第二種方式的選擇面較寬,但買賣雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性,以避免受到無謂的打擾,甚至造成不必要的損失。
二、看房、挑房
作為買方,通過了解房源信息,選好目標(biāo)房源后,接下來就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了??疾旆譃閮蓚€(gè)層面,一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì);二是看房屋本身的現(xiàn)狀,如房屋的戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用,小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。
作為賣方,最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。
三、買賣雙方初步達(dá)成意向、買方交付定金
通過看房,買賣雙方就房屋買賣達(dá)成初步意向。這時(shí)候,通常需要買方交付一部分定金,以作為雙方將來簽約的一個(gè)保證,防止賣方將房再賣給他人,同時(shí)也對(duì)買方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后,定金可抵作房款。
四、談判簽約,買方向賣方支付首付款
買賣雙方通過協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。因?yàn)楹贤墙鉀Q糾紛時(shí)最重要的依據(jù),因此買賣雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮,認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況,付款方式和時(shí)間、過戶期限、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。
由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過戶登記為準(zhǔn),不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢,一手交貨”,對(duì)買賣雙方來講,無論是先付款還是先過戶都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買賣雙方都選擇分期付款的方式,簽訂合同后先付首付款,過戶手續(xù)完成后,再支付剩余房款。
因此,一般而言,簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi),買方需向賣方支付一定比例的首付款,具體比例由買賣雙方自行協(xié)商確定。
五、繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶
合同簽訂后,買賣雙方即可到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi),到房屋交易管理部門提交過戶材料。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng),接受審查,向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。
六、買方支付剩余房款
如果全款(指不需要貸款的客戶),買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)的,一般在過戶完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買方直接向賣方支付剩余房款。
如果買方申請(qǐng)貸款的,簽訂房屋買賣合同并支付首付款后,買賣雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng),由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買方的相關(guān)資質(zhì),在銀行主持下進(jìn)行面簽,審核合格后銀行發(fā)放批貸通知,雙方到房屋交易部門辦理過戶手續(xù),然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣方賬戶。
如果選擇資金監(jiān)管的,在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后,共賣雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》,賣方將全部或部分房款存入專管賬戶,待約定的條件成就時(shí)(通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證),銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣方賬戶。
七、交鑰匙
產(chǎn)權(quán)過戶完畢,賣方收到全款后,買方與賣方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清,賣方將房屋鑰匙交給買方。
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