影響二手房折舊的因素

1、物理因素

物理因素是影響房屋折舊的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機(jī)械震動(dòng)等原因造成的;使用過(guò)程中人為的損壞;災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞;由于設(shè)計(jì)、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。

2、功能性因素

功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋或規(guī)格過(guò)時(shí)等引起的房地產(chǎn)的相對(duì)減價(jià)。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來(lái)的那些不成套、不獨(dú)用、有室無(wú)廳、無(wú)樁基、無(wú)隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時(shí)就需要進(jìn)行功能性折舊。

3、經(jīng)濟(jì)性因素

經(jīng)濟(jì)性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降，這常常是由于市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的。主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。

二手房折舊的計(jì)算方法

1、直線折舊法

這是一種最簡(jiǎn)單也是應(yīng)用最普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實(shí)際損耗程度，經(jīng)過(guò)觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價(jià)值，應(yīng)折舊多少，可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)比較評(píng)估，確定房屋新舊程度。

2、混合法

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，你也可以使用混合法將房屋進(jìn)行折舊，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

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