在購買二手房的過程中，由于很多人對按揭購買二手房流程不清楚，對其中的門道也不了解，這就導(dǎo)致了在二手房交易過程中出現(xiàn)了不少的糾紛。那么，在實際操作中，如何按揭購買二手房，即按揭購買二手房的流程是什么呢?下面將為您做出具體闡釋。

一、如何按揭購買二手房

(一)必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護的。

(二)必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交金，增加交易成本。

(三)如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。所以在購買“二手房”時，買房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。

(四)在購買在租房屋時，應(yīng)確認(rèn)房屋承租方已放棄優(yōu)先購房。

按照我國《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時應(yīng)通知，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

(五)所購房屋沒有被司法機關(guān)財產(chǎn)保全、查封，沒有設(shè)定抵押權(quán)。

按照我國法律規(guī)定，被司法機關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。

(六)保障房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。

對于保障房的轉(zhuǎn)讓是有嚴(yán)格規(guī)定的，例如經(jīng)濟適用房，集資房等，具體情況還需要根據(jù)不同的保障房類型具體進行區(qū)分。

二、按揭購買二手房的流程是什么

(一)買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查

審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面

所做的一切都成了無用功。

(二)簽訂二手房買賣合同

買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

(三)找評估公司做評估

這個過程一般來說要5~7個工作日。

(四)貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)

如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房交易過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

(五)按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。

(六)將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。

(七)憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。

(八)憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。

(九)憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

希望對您貸款買二手房能有所幫助。實際上，貸款買二手房的程序比較復(fù)雜，它所需要提交的材料也比較多，所以為避免您在貸款購買二手房時走冤枉路，建議您最好是先咨詢下我們房產(chǎn)方面的專家律師，這樣既能有效地去貸款買二手房，又能避免給自己造成經(jīng)濟損失。

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