1、買賣合同是否具備賦予強制執行效力債務文書的條件

《聯合通知》第1條規定：公證機關賦予強制執行效力的債權文書應當具備以下條件：(一)債權文書具有給付貨幣、物品、有價證券的內容;(二)債權債務關系明確，債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義;(三)債權文書中載明債務人不履行義務或不完全履行義務時，債務人愿意接受依法強制執行的承諾。

毋庸置疑，買賣合同屬于債權文書，具有給付內容，也可以載明債務人愿意接受強制執行的承諾，故完全符合第一和第三個條件。買賣合同能否賦予強制執行效力，關鍵是看是否符合第二個條件。買賣合同是典型的雙務合同，它產生兩項方向相反的債務，且兩項債務互為對價。雙方當事人均享有《合同法》規定的同時履行抗辯權和不安抗辯權。同時履行抗辯權意思十分清楚。不安抗辯權是指負有先履行義務的當事人有證據證明對方不能履行義務或者有不能履行義務的可能時，在對方沒有履行或提供擔保之前，有權中止履行合同義務。

正是同時履行抗辯權和不安抗辯權的存在，阻礙了買賣合同成為一類可賦予強制執行效力的債權文書。要賦予買賣合同強制執行效力，就必須保證具備強制執行情形時的債權債務關系明確，在公證處出具執行證書階段，被執行人不存在享有同時履行抗辯權和不安抗辯權的情形。

現以上述筆者受理的房屋買賣合同為例進行分析。該合同規定合同履行的程序大體如下：(1)合同簽訂后7日內買受方先支付20%的定金。(2)合同簽訂后15日內買受方確定愿意向其提供房地產轉讓款貸款的銀行，并提供銀行核準向其提供貸款核準證明，同時買受方應向出賣方立付款委托聲明書，聲明該貸款應按借款合同之約定的用途由銀行在第一時間直接支付給出賣方。買受方向出賣方提供貸款的核準證明之當日，同時向出賣方支付一小部分房地產轉讓款。(3)自出賣方收到前款所列核準證明及轉讓款之日起，出賣方積極配合買受方在90天內辦理房地產過戶登記手續。(4)取得過戶后的產權證后，買受方即刻以該房地產作為抵押向銀行申請貸款，用于支付剩余房款。從中可以看出，在完成房產過戶手續后，出賣方的合同義務就已經履行完畢，只有買受方還存在支付剩余房款的義務(注：房屋過戶后也意味著出賣方的瑕疵擔保責任得以解除，原因有二：一是此前買受方實地查看過房屋且有關檢測機構進行了質量鑒定，確認該房屋不存在質量問題;二是按照《物權法》和《城市房地產管理法》的規定，房屋能順利過戶即意味著不存在權利受限制或被查封等情形)。因此，房產過戶后的債權債務關系是十分明確的，也不存在買受方行使同時履行抗辯權和不安抗辯權的可能性。買賣合同中規定買受方如不支付或不完全支付剩余房款，愿意接受法院強制執行，完全符合“債權債務關系明確，債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義”這一條件。基于此，筆者認為，可以對該買買合同賦予強制執行效力，但需要修改合同中的強制執行條款。征得雙方當事人同意后，該條款最后修改如下：“在出賣方協助買受方辦妥上述房屋的房屋所有權證和國有土地使用證的轉移登記手續后(即上述房屋所有權證和國有土地使用證登記過戶到乙方名下)，如買受方不履行或不完全履行本合同規定的支付剩余房款(合計人民幣XXXX萬元)義務時，買受方自愿放棄訴權、抗辯權并接受法院的強制執行。本約定優先于合同的其他爭議解決方式適用。”這一修改也掃清了買賣合同具強公證的障礙。

2、買賣合同是否屬于公證機構賦予強制執行效力的債權文書的范圍

《聯合通知》第2條規定的公證機構賦予強制執行效力的債權文書范圍如下：(一)借款合同、借用合同、無財產擔保的租賃合同;(二)賒欠貨物的債權文書;(三)各種借據、欠單;(四)還款(物)協議;(五)以給付贍養費、扶養費、撫育費、學費、賠(補)償金為內容的協議;(六)符合賦予強制執行效力條件的其他債權文書。其中，第六種情形是兜底條款。

基于上述強制執行條款是整個買賣合同不可分割組成部分的事實，買賣合同顯然不屬于《聯合通知》第2條規定的前五種債權文書。它應該屬于第六種情形。即只要具備《聯合通知》第一條規定的條件，且屬于債權文書，就可以賦予強制執行效力。買賣合同雖然是雙務合同，但如果債權人的合同義務已經履行完畢，此時的買賣合同就轉化為單務合同了，即債務人的付款義務成為單一債務，買賣合同就具備典型的單一債權文書性質了，完全可以賦予其強制執行效力。

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