[案情]
楊某系A縣房地產開發公司股東之一。2007年1月,楊某經與戀人王某商定,楊某將其從A縣房地產開發公司分得的店面贈與王某,有關房屋辦證手續由楊某負責。同年1月22日,楊某以王某的名義向A縣房管局申請辦證,房管局依法向王某頒發了產權證書。2007年2月,因楊某與王某鬧矛盾,楊某單方向房管局申請注銷了王某的店面產權,改將店面注冊登記于自己名下,房管局為楊某辦理了相關登記手續。2008年1月,楊某將該店面轉賣給了不知情的胡某,并辦理了產權過戶登記手續。2008年3月,王某得知此事后至法院起訴,要求法院撤銷房管局注銷王某產權的行政行為,恢復王某產權證的合法有效性,并確認楊某為自己所辦的產權證書無效。
[分歧]
本案如何處理,存在三種觀點:
第一種觀點認為,撤銷房管局注銷王某產權的行政行為,確認楊某改為自己所辦產權證無效。楊某將店面贈與王某并為其辦理了產權登記手續,楊某的贈與行為已然完成,此時王某系該店面的合法所有人。事后,楊某未征得王某同意,私自到房管局申請變更登記,房管局未經嚴格審查,在王某未到場、未簽字認可也未授權的情況下,將王某的產權擅自注銷,并將店面轉注冊于楊某名下,房管局注銷及登記行為明顯違反法定程序,應予撤銷,本可同時判決被告重新作出具體行政行為,但因店面已由楊某賣給了不知情的胡某,并辦理產權過戶登記手續,胡某對該店面善意取得,如判決房管局重新作出具體行政行為已然喪失意義,故僅撤銷房管局注銷王某產權的行政行為,確認房管局將店面登記于楊某名下的行政行為無效,但不予恢復王某的產權。
第二種觀點認為,撤銷房管局注銷王某產權行為,同時責令房管局采取補救措施,恢復王某的產權。對于撤銷房管局注銷王某產權行為的理由同第一種觀點,同時楊某的行為已嚴重侵害了王某的合法權益,現因爭議店面已由第三人善意取得,如果不責令房管局采取補救措施,恢復王某的產權,則不利于王某向楊某主張賠償,從而不利于保護被侵權人的合法利益。
第三種觀點認為,應當判決確認房管局將王某產權變更為楊某的登記行為無效。房管局注銷王某產權,為楊某辦理注冊登記行為實際上實施的就是變更產權登記行政行為,由于房管局違反法定程序變更,被訴具體行政行為應無效,加之爭議店面產權已由第三人善意取得,恢復王某的產權已無實際意義,故應適用《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第(三)項的規定,適用確認判決,確認被訴具體行政行為依法無效。
筆者同意第三種觀點。
[評析]
本案中要解決的法律問題主要有兩個。一是本案的處理應適用何種判決,二是胡某的行為是否屬善意取得。
被訴具體行政行為違法,通常的理解是應當撤銷,但《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款規定,人民法院認為被訴具體行政行為違法,但不具有可撤銷內容或者具體行政行為依法不成立或者無效的,都應當作出確認被訴具體行政行為違法或無效的判決。
事實上,本案房管局注銷王某的產權登記與為楊某的注冊登記行為,實施的就是一個變更產權登記行為,房管局未經店面合法所有人王某同意即擅自變更產權歸楊某,明顯違法且明顯超越行政主體職權,應屬無效行政行為。依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第(三)項的規定,應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。同時依照我國物權法第一百零六條第(一)項的規定,受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權。本案胡某受讓店面時對房產的產權瑕疵完全不知情,且經公平交易受讓了房產,屬于善意取得。如果判決撤銷房管局的變更產權登記行政行為,恢復王某的合法產權,則違反了物權法的規定,侵害了胡某的合法權益。也就是說,此時該店面的最后權屬登記既成事實,被訴具體行政行為雖然明顯違法,但不具有可撤銷內容,依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第(二)項的規定,亦應當作出確認被訴具體行政行為無效的判決。
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