一、業(yè)主自治管理物業(yè)規(guī)定是如何確定的?

由全體業(yè)主表決確定，管理規(guī)約是由多數(shù)人為同一目的而訂立的，因此屬于民事法律行為理論中的共同行為。同時(shí)，管理規(guī)約的約束力不僅及于全體業(yè)主，還應(yīng)當(dāng)及于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用人、業(yè)主繼承人和管理人，因此其有別于契約行為。由于其是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，地位和作用相當(dāng)于業(yè)主團(tuán)體的“憲法”，因此業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議和行為都不得與這一最高自治規(guī)范相抵觸，諸如業(yè)主委員會(huì)章程、各種具體的管理制度以及物業(yè)服務(wù)合同均應(yīng)當(dāng)以管理規(guī)約為指南。

二、管理規(guī)約的內(nèi)容

管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，因而其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自由協(xié)商確定。有的國(guó)家在相關(guān)立法中對(duì)其內(nèi)容做了引導(dǎo)性列舉，或由政府相關(guān)部門(mén)提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考。一般而言，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利義務(wù)為核心，對(duì)以下事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.物業(yè)區(qū)域概況。包括物業(yè)的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備等的狀況。

2.業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的為基礎(chǔ)，并可以針對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況另行約定其他權(quán)利和特別義務(wù)。

3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法及其議事規(guī)則。包括業(yè)主大會(huì)的召集程序、議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)計(jì)算方法;業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)以及管理規(guī)約的修改程序等。

4.物業(yè)使用、管理、維修的具體規(guī)定。比如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，共用部分和設(shè)施的使用方式、經(jīng)營(yíng)方式(如是否可以在物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)設(shè)施)等。

5.關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)和公共維修資金問(wèn)題。例如，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約本質(zhì)上屬于自治規(guī)范，不得設(shè)立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責(zé)任的責(zé)任形式。并且規(guī)約可以約定，涉及到需要實(shí)施行政處罰措施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)報(bào)請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。業(yè)主行為危害其他業(yè)主利益時(shí)，受害業(yè)主可以直接向人民法院起訴。

7.業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，通過(guò)之日起生效。

需要明確的是，對(duì)于業(yè)主自治組織并不屬于行政組織，對(duì)于相關(guān)情況的處理和認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)基于實(shí)際情況而定，如果對(duì)相關(guān)情況的認(rèn)定存在異議的，或者業(yè)主自治組織本身就不合法的情況下，那么是不可以形成合法有效的公約的。

業(yè)主自治的業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件是什么？

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是怎么制訂的？

業(yè)主委員會(huì)有哪些權(quán)利和義務(wù)?