一、業(yè)主自治管理流程有哪些?

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

二、業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的概念。業(yè)主大會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。”業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體利益的代表，也是業(yè)主團(tuán)體的最高意思機(jī)關(guān)。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》將業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為了定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種，會(huì)議召開應(yīng)當(dāng)于15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。20%以上業(yè)主提議的、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況發(fā)生時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，而業(yè)主委員會(huì)不履行組織職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。實(shí)踐中，由于20%的提議比例過高而難以執(zhí)行，因此一些地方規(guī)定或小區(qū)議事規(guī)則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業(yè)主提議進(jìn)行臨時(shí)會(huì)議與部分業(yè)主通過主管當(dāng)局提出臨時(shí)會(huì)議人數(shù)比是不同的，為了控制公權(quán)力的介入，后者的比例往往要高于前者。

2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。根據(jù)建設(shè)部2003年出臺(tái)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

3.業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議，都可以采用集體討論的形式或采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

對于投票權(quán)的計(jì)算，我國采取的是建筑面積加人數(shù)的做法，對于籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

需要明確的是，對于業(yè)主自治管理的相關(guān)情況必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，即業(yè)主大會(huì)在成立時(shí)，必須是符合法律規(guī)定的程序的，如果業(yè)主大會(huì)本身就存在違法的情況，那么所形成的決議是不具備任何法律效應(yīng)的，具體情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際來進(jìn)行認(rèn)定。

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