案情簡介

2003年8月18日，原告王某與被告株洲某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋約定協(xié)議》。約定原告交納10萬元履約保證金購的被告開發(fā)的位于株洲市某中心區(qū)域樓盤門面一空，每平米2.5萬元，總計房款395萬元。協(xié)議同時約定分期支付房款的方式和期限，并明確被告公司應(yīng)于2005年6月份之前應(yīng)為原告辦理好房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證，逾期應(yīng)支付違約金10萬元等。但后來因拆遷補償等多種原因項目未如期開發(fā)，直到2013年12月分才正式啟動建設(shè)，2014年7月份項目大廈正式封頂，8月26日辦理預(yù)售許可證依法對外銷售。原告于2014年2月29日經(jīng)過公證處送達請求繼續(xù)履行《房屋約定協(xié)議》，期間雙方又多次協(xié)商，被告均表示因為房價上漲太快（每平米108000元），協(xié)議無法繼續(xù)履行。原告無奈只好聘請董清華律師協(xié)代為提起訴訟。

【原告訴訟請求】

1、判決確認原告、被告簽訂的《房屋約定協(xié)議》有效，原告所購門某某面歸原告所有。

2、判決被告繼續(xù)履行《房屋約定協(xié)議》，立即將門面交付原告，并協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證、國有土地所有權(quán)證等登記義務(wù)。

3、全部訴訟費用由被告承擔(dān)。

辦案思路及心得

司法實踐中，類似本案的房屋買賣屬于預(yù)約還是本約確實存在很大爭議。本案認定為預(yù)約，那么協(xié)議是有效的，但被告可以反悔而自愿選擇承擔(dān)違約責(zé)任，而不繼續(xù)履行協(xié)議；認定為本約即《商品房買賣合同》，原告的訴請就會得到法庭支持。

1、2013年12月份訴訟前，原告經(jīng)人介紹找到董清華律師咨詢本案如何處理？當(dāng)時董律師認為：由于雙方簽訂《房屋約定協(xié)議》時，項目并未實際開發(fā)，相關(guān)法律手續(xù)并不完備，特別是沒有辦理預(yù)售許可證，故認定為《商品房買賣合同》且有效沒有法律依據(jù)。介于開發(fā)公司沒有通過法院宣告協(xié)議無效，建議王某盡快通過公證部門對總房款395萬元進行提存，從而履行己方付款義務(wù)，但未被王某接受。

2、2014年8約26日后王某再次找到董清華律師并請求協(xié)助維權(quán)。此時被告公司已經(jīng)辦理銷售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”之規(guī)定，本案系合法有效的《商品房買賣合同》，系本約而非預(yù)約，建議王某再次通過公證部門提存房款，但王某再次不予配合。

3、董清華律師協(xié)助王某通過法院進行訴前保全，依法查封、凍結(jié)了本案訴爭門面，力求協(xié)調(diào)解決爭議，但未果。

4、董清華律師代為提起訴訟，而后通過與被告律師多次溝通，和法官反復(fù)就預(yù)約和本約的問題交換意見，經(jīng)過長達8個余月的調(diào)解工作，終于協(xié)商解決糾紛。

裁判結(jié)果

1、原告、被告自愿解除《房屋約定協(xié)議》，不再繼續(xù)履行，被告自愿一次性支付原告補償款100萬元（含已付的10萬元）。

2、訴訟費減半收取，由被告公司承擔(dān)。