案情簡介

這兩年，因為買房的事情，王女士心里一直不踏實。不久前，她接到法院通知，房主之妻以不知情為由，要求確認房屋買賣合同無效。對方還稱此回遷房按經適房管理，5年內不得買賣，簽了合同也無效。王女士說，2010年，她經親戚介紹，購買了李先生名下的一套回遷房，雙方簽訂了協議，劉女士一次性付清了全部購房款120萬元。20011年，拆遷辦發布拆遷公告，告知回遷居民辦理回遷收房手續及安排裝修。李先生隨后將房屋交付，王女士裝修后住了進去。過了幾個月，王女士催促李先生盡快辦理房產證，之后再過戶給她。但此時，北京市的房價飛漲，李先生斷然拒絕配合辦理過戶。王女士再三催促無果，越發焦急忐忑。突然，她接到了法院通知，李先生的妻子以“對所售房屋為按照經濟適用房管理的房屋不知情”為由，將王女士和李先生一并告上了法庭，要求確認兩人簽訂的《房屋買賣協議》無效。?“當初買房經過親戚介紹，兩家人對這個情況都是知道的，只是簽協議當天，李先生的妻子沒有來，所以協議上只有李先生的簽名。現在我們都在這房子里住了好幾年了，他妻子怎么可能不知道呢？”王女士怎么也想不通，白紙黑字寫的協議怎么會無效呢？買方有理由相信賣房是房主夫妻之意帶著種種疑惑，王女士找到了北京市京師律師事務所房產法律事務部首席律師王曉營。

辦案思路及心得

王曉營律師認為，買方王女士有足夠的理由相信售賣該房屋是李先生夫妻的共同意思表示。 其一，拆遷辦發布了回遷公告，王女士裝修房屋入住多年，李先生及其家人從未對此提出過異議。而且李先生與其妻日常生活起居都在一起，對于家中處分房屋如此重大的事情，李先生的妻子稱不知情，這顯然說不過去。 其二，王女士入住后曾經辦理過房屋電話的更名，而原來電話登記的機主就是李先生的老婆，變更幾種必須要本人身份證原件，所以李先生的老板宣稱不知道賣房這件事完全不符合邏輯。 其三，拆遷時，李先生僅以30萬元的價格購買了回遷安置的房屋，之后以兩倍的價格賣給劉女士。劉女士的購買價格與當時該區域同戶型商品房的價格基本持平。該房屋以合理的價格成交，雙方的買賣行為沒有侵害共有人即李先生妻子的合法權益。 依據相關法律規定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”王律師認為：王女士作為善意的購房人，有理由相信出售房屋的行為是李先生夫妻二人的共同意思表示；現在李先生的妻子以不知情為由，要求確認李先生與劉女士簽訂的房屋買賣協議無效不能成立。按經適房管理的回遷房不受5年交易限制。王曉營律師認為，此案中的回遷房屋屬于按經濟適用房管理的房屋，依據我國相關法律法規及政策的規定，按經適房管理的回遷房在交易過程中不受5年時間的限制。取得按經適房管理的回遷房后，可以進行買賣。同時，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第七條亦明確規定：“出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。”可見，李先生的妻子以此為由，主張房屋買賣合同無效，這是不能成立的。賣方拒不履行買方可起訴要求配合過戶，王曉營律師表示，王女士與李先生簽訂的協議內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，是雙方當事人的真實意思表示。因此，房屋買賣協議是真實有效的，協議簽訂后，雙方均應按照協議的約定履行自己的義務。王女士在買賣協議簽訂之后，一次性向李先生支付了全部房款，王女士的付款義務已履行完畢。2011年，李先生也已履行交房的義務，現在開發商已通知各戶辦理房產證，說明房屋已具備過戶條件，李先生應在取得房產證后，配合將房產證過戶至王女士的名下。目前房價上漲，李先生拒絕履行過戶義務，顯然已構成違約。王律師建議：王女士可向法院起訴，要求李先生配合辦理過戶手續，將房產證從李先生辦到王女士的名下。

裁判結果

為避免出賣人取得房產證后，將房屋轉賣第三人，惡意轉移財產，王女士可在起訴的同時向法院申請財產保全，請求法院查封訴爭房屋，最大限度地降低自己的損失。