學員luu：某甲自有房屋1間，1995年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購買該房屋，甲即將要出賣該房屋的情況告知了乙。到了11月7日乙沒有任何答復，甲與丙協(xié)商以5萬元的價格將該房賣給丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付了全部房款。但在雙方準備辦理房產(chǎn)變更登記前數(shù)日，甲遇丁，丁愿以6萬元買下該房。甲遂與丁又簽訂了一份房屋買賣合同，且雙方第二天即到房屋管理部門辦理了變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設定抵押。就本案處理意見而言，下列表述中哪些是正確的？A.丁對房屋的所有權應予保護B.丙有權要求甲承擔賠償其損失的責任C.乙有權繼續(xù)租賃該房D.若丁不能清償?shù)狡趥鶆眨冑u該房以還債，乙在同等條件下有優(yōu)先購買權答疑老師Weiqing：本題涉及到承租權與抵押權。《民通意見》司法解釋第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。租賃權與抵押權發(fā)生沖突，哪個權力更優(yōu)先？抵押權和租賃權在性質上是相容的，抵押權所追求的是抵押物的交換價值，并且不要求移轉抵押物的占有，而租賃權是追求標的物的使用價值，同時又移轉占有。兩種權利之間的關系，有以下兩種情形：一是抵押權的設立先于租賃權。我國《擔保法解釋》第66條如此規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失應承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。其次，租賃權的設立先于抵押權。當租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設定抵押時，該租賃關系繼續(xù)有效。這樣，在該房產(chǎn)買賣時，買受人B公司所取得的標的物所有權是不得對抗租賃權的。從本質上講，該抵押權并無優(yōu)先于所有權的效力，這樣以前已存在的租賃權也可以對抗后設立的抵押權而繼續(xù)有效存在。對此，我國《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”《擔保法解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。結論：這一道題考查承租人的優(yōu)先購買權、房屋買賣合同的效力、登記的效力、買賣不破租賃。甲賣房，通知了乙，乙在三個月內(nèi)沒有表示，視為放棄優(yōu)先購買權，注意三個月的期限。登記是房屋所有權發(fā)生變動的唯一原因，甲先后簽訂的房屋買賣合同都符合合同法規(guī)定的有效要件，因此都是有效，而且必須注意，登記不是房屋買賣合同的生效要件，應該將二者區(qū)分開來。因此，丁與甲簽訂的房屋買賣合同有效，并且進行了過戶登記，因此，取得所有權。丙與甲簽訂了房屋買賣合同有效，但是沒有過戶登記，因此，沒有取得所有權，甲在這種情況下無法再交付房屋，屬于履行不能，應該承擔違約責任，賠償丙的損失。

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