一、租賃合同履行地怎么確定?
最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》,我國(guó)對(duì)于租賃合同的履行地作了如下規(guī)定:
第十八條 合同約定履行地點(diǎn)的,以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。
合同對(duì)履行地點(diǎn)沒有約定或者約定不明確,爭(zhēng)議標(biāo)的為給付貨幣的,接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動(dòng)產(chǎn)的,不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地;其他標(biāo)的,履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結(jié)清的合同,交易行為地為合同履行地。
合同沒有實(shí)際履行,當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的,由被告住所地人民法院管轄。
第十九條 財(cái)產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地。合同對(duì)履行地有約定的,從其約定。
合同糾紛案件的管轄,既涉及法定管轄,也涉及協(xié)議管轄的問題,為此,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第24條就合同糾紛案件的法定管轄作出了明確的規(guī)定,即因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄;而《民事訴訟法》第25條則就合同糾紛案件的協(xié)議管轄作出了相應(yīng)的規(guī)定,即合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
三、房屋租賃合同的基本內(nèi)容有哪些?
1、合同主體:房屋租賃合同的主體包括出租人和承租人,雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫明出租人的姓名或名稱及其住所。
2、房屋狀況:房屋租賃合同的標(biāo)的物是特定的房屋,房屋的特定化要通過房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)施及狀況等休現(xiàn)。
3、租賃期限:租賃期限,是指出租人將房屋的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給承租人的期限。我國(guó)法律規(guī)定租賃期限不得超過二十年,超過二十年的,超出的部分無效。
4、租賃用途:租賃用途,是指承租人使用租賃房屋的目的,包括從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活居住。房屋用途在建設(shè)時(shí)經(jīng)規(guī)劃部門確定,不允許當(dāng)事人擅自改變房屋用途。
5、租金支付:租金是房屋承租人為取得一定期限的房屋使用權(quán)而付給出租人的報(bào)酬,是承租人向出租人所支付的對(duì)價(jià)。租金的支付方式可以有現(xiàn)金、支票、匯票等方式。租金的支付期限由當(dāng)事人自由約定?!逗贤ā返诙俣鶙l規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付,剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
6、房屋修繕:為保證租賃期間房屋一直處于安全和適用的狀態(tài),雙方應(yīng)對(duì)租賃期間房屋的自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任加以約定。《合同法》第二百二十條規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。
7、違約責(zé)任:違約責(zé)任在簽訂合同時(shí),雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如,如果承租人不按期交納房租,出租人可以提前終止合同,讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等,承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
可見,租賃合同的履行地還是要結(jié)合租賃物的實(shí)際情況來分析的,如果合同還沒有來得及履行其中一方就毀約了的話,這時(shí)候直接向被告人所在地的法院起訴就行了。租賃合同不會(huì)因?yàn)闆]有約定履行地而不具有法律效力。
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房屋租賃合同無效如何處理
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高潤(rùn)寧律師2015年加入河北某知名律師事務(wù)所,后于2017年10月轉(zhuǎn)入河北盈華律師事務(wù)所。從業(yè)以來,獨(dú)立或參與辦理了大量的案件,涉及領(lǐng)域廣泛,包括婚姻家庭、合同糾紛、損害賠償、交通事故、勞動(dòng)爭(zhēng)議等訴訟與非訴訟實(shí)務(wù),從中積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn),訴訟技巧也更上一層樓。深厚的理論知識(shí),配合靈活的訴訟技巧,讓其在辦理各類案件中得心應(yīng)手,游刃有余。高潤(rùn)寧律師以扎實(shí)的法律專業(yè)知識(shí)及高度的責(zé)任心,真正做到“受人之托,忠人之事”。能根據(jù)案件的具體情況提出可行性的解決方案,為當(dāng)事人爭(zhēng)取權(quán)益,并得到當(dāng)事人的一致好評(píng)。高潤(rùn)寧律師以公平、公正、公道;專注、專業(yè)、專心為其座右銘。且積極、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的辦案風(fēng)格,使其能夠竭盡全力地為當(dāng)事人提供專業(yè)高效的法律服務(wù)。
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