合同在簽訂成立之后，當(dāng)然是能夠順利的生效才能維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。而對于陰陽合同來講，其效力問題就成了大眾比較關(guān)注的內(nèi)容了。那么實(shí)踐中我們究竟該如何認(rèn)定陰陽合同的效力呢?請閱讀下文進(jìn)行具體了解。

陰陽房屋買賣合同大家常見到，買賣合同中約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)款(下分為房屋總價(jià)款、裝修補(bǔ)償款)是否為避稅行為?若是避稅，能否因此確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效?

為了促成交易，在買賣雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同 (俗稱 “陰陽合同”):一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報(bào)以及過戶手續(xù)時使用(合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低);另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議(這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格)。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實(shí)的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。

根據(jù)人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價(jià)不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房價(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。

高院的規(guī)定可推測，規(guī)避稅收的相關(guān)條款規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效，要有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢證據(jù)證明。

另有法院認(rèn)為，房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。原被告商定了房屋成交價(jià)后為避稅而在合同中降低了房價(jià)，并不影響雙方商定的成交價(jià)達(dá)成交易的真實(shí)意思，至于雙方做低房價(jià)而避稅的行為，由稅務(wù)部門另行處理，雙方買賣關(guān)系仍然成立并有效。

筆者認(rèn)為，買賣雙方倘若在居間合同上約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)款(有下分為房屋總價(jià)款、裝修補(bǔ)償款之表述)并不意味著雙方是在規(guī)避稅收，該項(xiàng)只是買賣意向尚未簽訂必然的買賣合同，產(chǎn)權(quán)人尚未作出轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的債之行為，并不能依據(jù)合同法之“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”否定居間合同效力。

附：

合同法中第五十二條　【無效合同】有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

合同法解釋二中第十四條　合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

具體而言，一方面，人民法院只能依據(jù)全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)認(rèn)定合同無效，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同無效的依據(jù)。如果違反地方性法規(guī)或者行政規(guī)章將導(dǎo)致?lián)p害社會公共利益，則可以以損害公共利益為由確認(rèn)合同無效。

另一方面，只有違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。強(qiáng)制性規(guī)定包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范。此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。此類規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

由于簽陰陽合同的主要目的是為了當(dāng)事人少繳納一些稅費(fèi)，實(shí)質(zhì)上損害了國家的利益。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，惡意串通，損害國家利益的合同是無效的。但這里我們也只能說是其中的“陰合同”是無效的。更多陰陽合同方面的內(nèi)容，你可以來電咨詢律霸的在線律師，我們會為您提供最優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，幫助你解決疑惑。

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