哪些房產(chǎn)不能抵押？抵押房產(chǎn)怎么進(jìn)行？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條辦理抵押物登記的部門(mén)如下：(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén);(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén);(三)以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén);(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門(mén);(五)以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。

并非所有的房地產(chǎn)都可以用作抵押，有一些房地產(chǎn)是不能抵押的，以不能抵押的房地產(chǎn)抵押，抵押合同無(wú)效。不能抵押的房地產(chǎn)如下：

1、土地所有權(quán)。土地所有權(quán)，是指所有人對(duì)其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)的土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其他任何組織和個(gè)人均不能享有土地所有權(quán)，因此我國(guó)的土地所有權(quán)不能抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不能抵押。但是有兩個(gè)例外：

(1)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施類的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。設(shè)立抵押權(quán)要求抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)或依法有權(quán)處分，如果權(quán)屬存在爭(zhēng)議，那么抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)都存在問(wèn)題，從而無(wú)法保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此禁止權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)作為抵押物。

5、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀(jì)念意義，與公共利益關(guān)系緊密，不能隨便處分，因此禁止作為抵押物。

6、依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。處于查封、扣押、監(jiān)管等限制下的房地產(chǎn)暫時(shí)處于不能轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，由于抵押人并沒(méi)有自由的處分權(quán)，因此不得抵押。

7、已經(jīng)被依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。因?yàn)榱腥氩疬w范圍的房地產(chǎn)，其權(quán)利狀態(tài)處于不確定狀態(tài)，為保護(hù)債權(quán)人利益，也不得抵押。

8、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。如以依法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

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