一.無權(quán)處分房產(chǎn)賠償損失如何計算?

1.返還原房屋：如果一項房屋買賣被確認(rèn)無效，那么當(dāng)事人依據(jù)該行為所取得的房屋應(yīng)返還給對方。由于房屋買賣行為被確認(rèn)無效，依據(jù)該行為取得的房屋也就失去了合法依據(jù)。房屋所有人對已交付對方居住或使用的房屋享有返還請求權(quán)，房屋買受人有返還該房屋的義務(wù)。當(dāng)然，如果房屋買賣雙方當(dāng)事人并未實際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問題。

如果原房屋已滅失不能返還時，可以適用賠償損失的方法。

2.賠償損失：房屋買賣被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋買賣行為無效的原因在于一方當(dāng)事人的過錯的，有過錯的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人賠償因其過錯而遭受的經(jīng)濟損失。房屋買賣行為因雙方的過錯而無效的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即依據(jù)各自過錯的大小，致害的多少，而承擔(dān)其應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

3.追繳財產(chǎn)：房屋買賣雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人的利益的;或者私買私賣私有房屋，轉(zhuǎn)手倒賣謀取暴利的;或者偽造證據(jù)，倒賣他人房屋的，如果雙方當(dāng)事人都是故意的，則追繳雙方當(dāng)事人取得或約定取得的財產(chǎn)，一律收歸國有。如果一方是故意行為，則故意的一方應(yīng)將從對方取得的房屋或價金返還給對方并賠償損失，非故意的一方已經(jīng)從對方取得或約定取得的房屋或價金，應(yīng)當(dāng)收歸國有。

在實踐中，在處理無效的房屋買賣時，要注意保護善意有償購買的第三人的利益。這主要有兩種情況：

一是共有人擅自出賣共有房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”這條規(guī)定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的情況。“善意”是指第三人在主觀上沒有過錯，即對部分共有人擅自出賣共有房屋之事實不知情;“有償”是指第三人在客觀上支付的買房價款是比較公平合理的。在實踐中，保護善意、有償買房的第三人的合法利益時，可以作如下處理：第三人(買方)是善意、有償取得該共有房屋，過錯完全在賣方，而且買方已交付全部或者大部分房款，并已實際占有、使用、管理了該房屋，又無其他違法行為，如果否認(rèn)買賣關(guān)系則顯失公平，則可認(rèn)定買賣關(guān)系有效。對因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣共有房屋的人賠償。

二是無所有權(quán)的房屋占有人將房屋出賣給他人。對此，除了宣布房屋買賣無效外，一般情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)返還原房屋。但同時具備以下兩個條件時，可以不返還原房屋：(1)被出賣的房屋屬于無主房屋，并且已經(jīng)超過規(guī)定期限仍無人認(rèn)領(lǐng);(2)買受人必須是善意取得，即買受人不知道也不可能知道出賣人為非房屋所有人而購買房屋。非法的房屋買賣原則上應(yīng)返還房屋，但是如果非法轉(zhuǎn)賣使原房屋已不存在，就要采取賠償價金的方法處理。如果買受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣人請求返還，再由出賣人負(fù)責(zé)追還房屋;出賣人還應(yīng)向買受人退還房屋的全部價金，并賠償由此而造成的損失。如果買受人是惡意取得(即買受人明知出賣人為非房屋所有人而購買)，所有人既可以向出賣人請求返還，也可以直接向買受人請求返還，而且房屋價金應(yīng)沒收歸國家所有，買受人不得要求返還，同時還可以對出賣人處以罰款。若所有人不存在，出賣人所得的價金，應(yīng)由房屋管理部門收歸國有

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