違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任有哪些

雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，存在購(gòu)房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購(gòu)書而以更高的價(jià)格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書主要是通過(guò)定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購(gòu)房人拒絕按照認(rèn)購(gòu)書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書而拒絕訂立商品房預(yù)售合同，并違反預(yù)約將認(rèn)購(gòu)書中約定的房屋出賣給第三人，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其就會(huì)從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說(shuō)是違法所得。根據(jù)任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書只規(guī)定定金條款，沒(méi)有對(duì)違約責(zé)任及其計(jì)算方法予以明確約定。而此時(shí)違約方給相對(duì)方造成的損失，主要還是房屋價(jià)格上漲或下跌所產(chǎn)生的差價(jià)。因此，僅僅用定金罰則是無(wú)法彌補(bǔ)守約方損失的。如果司法實(shí)踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無(wú)法彌補(bǔ)守約方的損失，也會(huì)在客觀上不能有效制約違反認(rèn)購(gòu)書的惡意行為，不利于鼓勵(lì)誠(chéng)信交易秩序的建立。根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對(duì)方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償，但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購(gòu)房者未全額支付對(duì)價(jià)，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對(duì)方的機(jī)會(huì)損失進(jìn)行賠償。對(duì)于具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因法律和相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定，法官可行使自由裁量權(quán)，從制裁違約和平衡利益出發(fā)，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定。

商品房認(rèn)購(gòu)書有哪些陷阱

(一)開發(fā)商在給買受人提供的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中，一般對(duì)預(yù)售商品房描述不清，沒(méi)有將對(duì)買受人的重要承諾寫入該協(xié)議，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的樓號(hào)，為將來(lái)買賣合同的成功簽訂增加了困難，給買受人套上了一個(gè)不平等的枷鎖，也為開發(fā)商逃避責(zé)任留下了伏筆。

(二)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，開發(fā)商往往注明了買受人對(duì)商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議均已“閱悉”。這顯然是開發(fā)商玩的文字游戲，對(duì)買受人是不公平的，同時(shí)違反了民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則。商品房買賣合同適用國(guó)家指定的文本合同，交易雙方根據(jù)實(shí)際情況寫入商定內(nèi)容。既然商品房買賣合同尚不存在，其內(nèi)容自然無(wú)從談起，又哪里來(lái)的“均已閱悉”呢?明眼人一看便知，這是開發(fā)商為維護(hù)自己的利益而不顧消費(fèi)者的合法權(quán)利，甚至以此要挾消費(fèi)者，進(jìn)行強(qiáng)買強(qiáng)賣。

(三)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中開發(fā)商往往還會(huì)規(guī)定，因購(gòu)房者原因未能簽訂商品房買賣合同的，定金不予退還。但開發(fā)商提供的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中一般都未規(guī)定由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I賣合同不能簽訂所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，也未規(guī)定哪些情況導(dǎo)致買賣合同不能簽訂是屬于買房人的責(zé)任，哪些情況屬于開發(fā)商的責(zé)任。這些違反了交易的公平原則。

違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任有哪些?簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議后又違反相關(guān)內(nèi)容，當(dāng)事人是需要為自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任，提醒大家要清楚協(xié)議里面的違約條款。對(duì)于違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議要去追究責(zé)任，來(lái)律霸網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，本網(wǎng)律師會(huì)為你詳細(xì)解答。

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