一、商品房預(yù)售合同的內(nèi)容

房屋預(yù)售合同應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：

1、雙方的名稱(chēng)、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。

2、商品房名稱(chēng)。也就是購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)的商品房的名字、位置、編號(hào)、平面圖紙等。

3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他。

4、商品房的數(shù)量，購(gòu)房者要購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算。

5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時(shí)在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定如果誤差超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。

此外，在合同中應(yīng)明確房屋的共用部分面積與專(zhuān)用部分面積，對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。

6、約定每平米的價(jià)格。由于商品房預(yù)售的是期房，即購(gòu)買(mǎi)和交付使用之間隔了一定的時(shí)間，因此價(jià)格條款在合同確立時(shí)已經(jīng)確定，雙方就不能擅自變更。但是可以約定如果遇到重大情勢(shì)變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依此價(jià)格不能完成施工或獲暴利而導(dǎo)致對(duì)購(gòu)買(mǎi)者明顯不公平，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格條款，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

7、約定商品房的質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能，裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級(jí)、保修期限、公共配套設(shè)施等。

8、購(gòu)房款的交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時(shí)候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額，?也包括房屋交付使用的期限。

9、商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。由于預(yù)售商品房時(shí)房屋尚在建造之中，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)證，預(yù)售合同中就要明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收合格后，預(yù)售方憑土地使用權(quán)證書(shū)去房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證并按預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。

10、約定違約責(zé)任的承擔(dān)。規(guī)定一方違約另一方有權(quán)請(qǐng)求違約賠償，直至解除合同。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設(shè)，且耽誤相當(dāng)時(shí)間的，或落成的房屋實(shí)際使用面積與預(yù)?售合同所列的實(shí)用面積相差太遠(yuǎn)的，或落成后房屋的材料與預(yù)售合同相差甚遠(yuǎn)，則購(gòu)買(mǎi)方可提出違約賠償或解除合同。

二、簽訂商品房預(yù)售合同的注意事項(xiàng)

由于商品房?jī)r(jià)格越來(lái)越高，商品房買(mǎi)賣(mài)方面的糾紛也越來(lái)越多。下面購(gòu)買(mǎi)商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問(wèn)題，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?本文給購(gòu)房者提出以下六個(gè)方面的建議，以供購(gòu)房者參考：

(一)不要貿(mào)然交付定金。建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤(pán)的售樓部，查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。如沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，則說(shuō)明此樓盤(pán)不具備商品房預(yù)售條件，千萬(wàn)不可貿(mào)然交付定金。

(二)仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定。對(duì)于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，購(gòu)房者要注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。

(三)明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的期房，開(kāi)發(fā)商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商早就將樣板間拆了，購(gòu)房者就沒(méi)有證據(jù)證明看房時(shí)房子的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在簽訂合同時(shí)要注意將質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、售后服務(wù)等明確寫(xiě)在合同里。

(四)價(jià)格要明確具體的寫(xiě)在合同里。價(jià)格條款必須具體，應(yīng)避免出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暫定多少，待房屋竣工后按實(shí)核算”等含糊的概念出現(xiàn)，因?yàn)榘磳?shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。這里還要在提醒您對(duì)價(jià)格不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，如每平方米多少元，還應(yīng)標(biāo)明房屋總價(jià)。

(五)關(guān)于違約的責(zé)任要明確。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)自己違約責(zé)任的約定，或者雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。

(六)關(guān)于交房時(shí)間要明確并明確延期交房的處理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。不可抗力的范圍往往會(huì)被開(kāi)發(fā)商放大，比如有的開(kāi)發(fā)商規(guī)定“因銷(xiāo)售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的約定顯然是銷(xiāo)售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

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