國(guó)家目前也是在于房屋租賃市場(chǎng)提供了比較長(zhǎng)期穩(wěn)定的可行性政策。具體實(shí)施的時(shí)候，房東和租客都可能會(huì)面臨著各種問題，比如，門面出了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)在房東不同意我轉(zhuǎn)，其實(shí)，房屋在租賃過程當(dāng)中的轉(zhuǎn)租是必須要征得房東的同意的，否則私自轉(zhuǎn)出去，房東是有權(quán)利追究法律責(zé)任的。

一、門面出了轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)在房東不同意我轉(zhuǎn)的依據(jù)是什么?

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點(diǎn)得到印證。

最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當(dāng)然解釋”的民法解釋規(guī)則。

1、合同法第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當(dāng)然是指合同有效為前提的。

2、轉(zhuǎn)租行為所導(dǎo)致房屋占有和使用轉(zhuǎn)變，是否屬于“處分行為”呢?

按照我國(guó)合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定來看，我國(guó)相當(dāng)一部分權(quán)威學(xué)者認(rèn)為，無權(quán)處分的債權(quán)合同屬于效力待定。舉重而明輕的當(dāng)然解釋告訴我們，既然無權(quán)處分他人物權(quán)的債權(quán)合同也不過是效力待定，那么轉(zhuǎn)讓對(duì)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)影響更小的所有權(quán)權(quán)能的效力，就不可能是無效的。當(dāng)然，現(xiàn)在主流觀點(diǎn)認(rèn)為，涉及無權(quán)處分的債權(quán)效力是有效的，那么轉(zhuǎn)租行為的合同效力更應(yīng)當(dāng)有效。

二、租賃房屋時(shí)要注意什么問題？

(一)租房要選擇正規(guī)的中介租房，大型中介公司的房源信息量大且較可靠;如果與房主租房，注意審核房主和房產(chǎn)信息，避免遇到假房東被騙。租房一定要簽訂合同，最好用住建委的制式合同。

(二)簽訂租賃合同注意事項(xiàng)：

1、雙方當(dāng)事人基本情況以及雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2、房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀，以及維修和損壞賠償責(zé)任。在合同附件中簡(jiǎn)要列出房屋內(nèi)的電器種類和新舊程度和作價(jià)。

3、房屋建筑面積多少，最多允許幾個(gè)人住。用途是否與房產(chǎn)證記載一致。

4、租賃期限，以及退房怎么辦。

5、月租金多少錢，押金多少錢，如何支付，采取什么方式支付。押金退還條件。

6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。

7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。

8、轉(zhuǎn)租以及解除合同條件。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。

9、違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。

10、租賃合同的變更和終止。如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。

(三)押金

押金，是一方當(dāng)事人將一定費(fèi)用存放在對(duì)方處保證自己的行為不會(huì)對(duì)對(duì)方利益造成損害，如果造成損害的可以以此費(fèi)用據(jù)實(shí)支付或另行賠償。在雙方法律關(guān)系不存在且無其他糾紛后，則押金應(yīng)予以退還。在違約時(shí)將會(huì)被扣除。

目前我國(guó)法律沒有就押金做明確的規(guī)定，那么這就需要合同雙方自行約定，以保證雙方利益。比如一方要解除合同，需提前一月告知，就可以取回押金。做好房屋交割清單，劃清責(zé)任。

在這里的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如果是第三人直接交給原來的租客的，但是，真正的房東對(duì)房屋租賃的轉(zhuǎn)讓的這件事情是一無所知的話，轉(zhuǎn)租本來就是無效的。所以我們?cè)谑袌?chǎng)上見到有門面房轉(zhuǎn)租的，應(yīng)該要注意當(dāng)事人是否是屬于該門面房的所有者，或者最直接的房東對(duì)此是否知情。

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