商鋪租賃中要注意什么?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-15 · 707人看過

一、轉租、“轉讓”和獨立的租賃合同的問題

當一戶商家承租一個商鋪經營一段時間后,因為經營情況不好,往往考慮將承租的商鋪“轉讓”或轉租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產權人是誰,如果現在經營者不是產權人,那么就涉及轉租或轉讓的問題。在商鋪租賃中,轉租和轉讓的現象十分普遍,我們曾經碰見過連環近十手的情況,令人嘆為觀止。

在保持轉租房方與房東的租賃關系的同時,衍生出轉租房與轉承租人之間的租賃合同的做法,屬于商鋪轉租;原承租方退出租賃合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,屬于商鋪(租賃合同)轉讓;原租賃合同解除,新承租人與房東重新簽訂租賃合同,對于租賃合同涉及到的問題進行全新的協商,屬于獨立的租賃合同。

在采用轉租的方式時,一定要確認轉租方是否有轉租權,要確保本租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限,要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因為轉租合同的效力有賴于前手合同的效力和前手的轉租權。實務中,即使所有前手合同均約定有轉租權,最好還是要求房東進行書面確認。因為商鋪租金通常保持上揚,房東否認轉租,借此要求提高房租的現象屢見不鮮。而且,對于前手合同的效力問題,沒有經過訴訟確認或公證確認,審查也只能做到初步認定。

在采用租賃合同轉讓的方式時,最好最簡易的辦法是在原租賃合同后面進行說明和補充,這樣才能保持前后合同內容的一致。但是,對于前手已經履行的合同義務和尚未履行的義務一定要注意銜接,特別是押金問題和尚未支付的租金問題。

在采用獨立租賃合同的方式時,主要是要確認原租賃合同已經有效解除,并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。

不管采用上述哪種方式承租商鋪,商業習慣上都有“轉讓費”的問題。即上家承租商鋪時,為了裝修等原因,都投入了一定費用,上家在退出經營交付下家使用時,要求下家作出一定金額的補償。即使裝修費用沒有多少或者根本沒有裝修(有些上家純粹是在進行租賃投資),在商鋪搶手的市場情況下,下家也無法拒絕上家的這種要求。轉讓費只要是協商一致的,并無違法或脅迫的說法。

二、營業執照的問題

經營者要合法經營,需要辦理營業執照等手續。法律規定,經營者需要有經營場所的,在辦理營業執照時,需要提供房產證或租賃和租賃合同。一般而言,工商局在辦理營業執照時,如果前一經營者在該商鋪的營業執照未注銷或變更為其他注冊地址,新的承租人則無法利用該商鋪辦理出新的營業執照(有別于商場、市場等綜合性場所的營業執照和具體攤位的營業執照之間的關系)。

但是,也有很多經營者不辦理營業執照,而借用前手的營業執照。這種操作實際上并不構成合作經營、承包經營,實際上是非法借用執照和商鋪轉租或租賃合同轉讓。這一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。

另外,有些產權人擅自分割商鋪,分別出租人多個商家。這也會導致商家之間辦理營業執照面臨障礙。

三、裝修的問題

每個商家接手商鋪后,通常要進行一番裝修再開業;有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統一性。但是,具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求,因為商鋪的裝修不能破壞主體結構。

同時,租賃合同期滿后,裝修做如何處理,也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的沖突。

四、電容

有些商鋪的經營者對電容有特別要求,需要擴容。但是擴容并不是一件很容易的事,需要經過相關部門的審批,相關部門又會根據規劃嚴格限制電容。

五、招商問題

有些新開設商場或市場,為了吸引商家,在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈,并給商家種種口頭承諾。但是,事實往往讓承租的商家不能如愿,甚至血本無歸。

六、配合義務問題

承租了商鋪之后,上家很多事情需要房東的配合,比如辦理營業執照需要房東提供房產證,裝修也需要房東提供相關材料,擴容更是。但是,如果合同對這些問題沒有約定,房東往往以沒有義務為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。

七、合同目的問題

也許有人會說租了商鋪要做什么生意是承租人的事,跟房東無關。但我們認為,在合同中明示承租商鋪經營內容十分重要,因為這實際上是明確了承租商鋪的目的。

我們知道,在我們繁雜的行政管理體系中,環衛、工商、消防、規劃等五花八門的管理部門都會商家的經營活動進行管理和限制。商家利用承租的商鋪進行經營的目的往往因為這些部門的干預而不能實現。比如,在住宅樓底層的沿街商鋪經營餐飲活動受到環衛部門的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預測的。

但是,如果在合同中約定租賃商鋪的目的,當商家活動受到相關管理部門限制時,便可以以無法實現合同目的為由解除租賃合同,并無需承擔違約責任。

八、拆遷問題

商家承租商鋪往往希望能夠長期穩定經營,如果生意尚可,更是會增加投入。但是,萬一碰上拆遷的情況,那么商家的愿望就落空了。如果已經劃入拆遷紅線范圍的,更是連營業執照都無法申請??紤]到房東,特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以,預測未來動遷的趨勢和查閱城市規劃紅線圖便十分重要,在合同中對將來可能的動遷問題作一個約定也很有必要。


閱讀延伸:

簽訂租賃合同要注意什么?

有關租賃合同要注意什么

找中介租房要注意哪些問題


該內容對我有幫助 贊一個

登錄×

驗證手機號

我們會嚴格保護您的隱私,請放心輸入

為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發給律師。

評論區
登錄 后參于評論

我有類似問題?馬上聯系律師

顏恩超浙江裕豐(寧波)律師事務所丨浙江 寧波
執業證號:13302201010192301
民間借貸 婚姻家庭 交通事故 刑事案件

簡介:

顏恩超律師,1976年生,浙江寧波人。法學、經濟學雙學士學位。副主任律師,高級合伙人,刑事事務部主任,婚姻家庭事務部主任。 從事法律行業多年,法學理論功底深厚,辦案實踐經驗豐富,熟悉寧波本地司法環境,同時與社會各界有著廣泛的交往和聯系。顏恩超律師具備超強的思維能力、盡心盡責的辦案態度,在多年辦案實踐中形成了自己獨特辦案風格。并深知“金杯銀杯不如百姓口碑”的道理,視“誠信、責任、聲譽”為生命,接待咨詢客觀坦誠,分析案情鞭辟入里,多年來一直深得當事人的信任。 工作作風:認真、負責、扎實、嚴謹,待人熱情誠懇,平易近人,全心全意維護被代理人的合法權益。以“受人之托,忠人之事”為執業信條。 辦案特色:顏恩超律師擅長辦理重大、疑難、復雜的各類案件,辦案思路清晰、應變敏捷,善于捕捉證據細節,綜合分析案件事實,法庭辯論攻防兼備,辯護意見有破有立,語言表達言簡意賅、不冗不漏。無論是作為原告方的律師還是作為被告方的律師,均以“當事人權益至上”為原則,全力維護當事人利益,深受廣大當事人及其親友的交口贊譽。 突出優勢:深厚扎實的法律功底,勤勉盡責的工作態度,細致務實的工作作風,靈活創新的工作方法,誠信

咨詢我 房屋租賃

專業律師 快速響應

累計服務用戶745W+

發布咨詢

多位律師解答

及時追問律師

馬上發布咨詢
顏恩超

顏恩超

執業證號:

13302201010192301

浙江裕豐(寧波)律師事務所

簡介:

顏恩超律師,1976年生,浙江寧波人。法學、經濟學雙學士學位。副主任律師,高級合伙人,刑事事務部主任,婚姻家庭事務部主任。 從事法律行業多年,法學理論功底深厚,辦案實踐經驗豐富,熟悉寧波本地司法環境,同時與社會各界有著廣泛的交往和聯系。顏恩超律師具備超強的思維能力、盡心盡責的辦案態度,在多年辦案實踐中形成了自己獨特辦案風格。并深知“金杯銀杯不如百姓口碑”的道理,視“誠信、責任、聲譽”為生命,接待咨詢客觀坦誠,分析案情鞭辟入里,多年來一直深得當事人的信任。 工作作風:認真、負責、扎實、嚴謹,待人熱情誠懇,平易近人,全心全意維護被代理人的合法權益。以“受人之托,忠人之事”為執業信條。 辦案特色:顏恩超律師擅長辦理重大、疑難、復雜的各類案件,辦案思路清晰、應變敏捷,善于捕捉證據細節,綜合分析案件事實,法庭辯論攻防兼備,辯護意見有破有立,語言表達言簡意賅、不冗不漏。無論是作為原告方的律師還是作為被告方的律師,均以“當事人權益至上”為原則,全力維護當事人利益,深受廣大當事人及其親友的交口贊譽。 突出優勢:深厚扎實的法律功底,勤勉盡責的工作態度,細致務實的工作作風,靈活創新的工作方法,誠信

微信掃一掃

向TA咨詢

顏恩超

律霸用戶端下載

及時查看律師回復

掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
法律常識 友情鏈接
主站蜘蛛池模板: 国产成人久久综合二区| 成人精品视频一区二区三区| 国产一区二区精品久久岳| 中文字幕不卡免费视频| 精品国偷自产在线视频| 天天躁日日躁狠狠躁av麻豆| 亚洲欧洲精品成人久久曰影片| 欧美日韩亚洲高清不卡一区二区三区 | 一个色综合高清在线观看| 波多野结衣大战三个黑鬼| 国产精品国产三级国产专播| 久久国产精品-国产精品| 综合偷自拍亚洲乱中文字幕| 在线观看国产精品麻豆| 亚洲一区动漫卡通在线播放| 色噜噜狠狠狠狠色综合久一| 女人被狂c躁到高潮视频| 亚洲国产精品网站久久| 里番全彩acg★无翼娜美| 少妇高潮惨叫喷水在线观看| 亚洲欧美综合人成野草| 麻豆国产在线不卡一区二区| 成人做受120秒试看动态图| 亚洲欧美日韩久久精品| 香蕉视频黄在线观看| 好男人www.| 亚洲乱色伦图片区小说| 老湿机香蕉久久久久久| 国模无码一区二区三区不卡| 久久精品中文字幕首页| 看一级毛片女人洗澡| 国产精品久久久久久久久电影网| 中文字幕永久免费| 欧美肥妇毛多水多bbxx水蜜桃| 国产做床爱无遮挡免费视频| gdianav| 日韩视频免费在线播放| 免费在线视频a| 黄色三级电影网| 天堂久久久久va久久久久| 久久精品国产2020|