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寧波
商品房買賣合同期待利益損失的計算
如何計算期待利益損失，也是需要解決的一個重要問題。隨著我國市場經濟的快速發展，房地產交易日趨活躍，商品房成交量和成交價節節攀升。尤其是在2008年至2013年期間，房價在短時間內成倍增漲的情況時有發生。因房屋增值空間巨大，少數房屋買賣合同的一方當事人基于利益最大化考慮，惡意違約，然后再以更高的價格與他人成交或據為己有。這種行為必然會給誠信守約方造成嚴重損失，如果法律不對守約方予以充分保護，則可能導致人們誤認為違反誠實信用原則成本低廉而盲目追求利益至上，對社會產生不安定因素。由于合同法第一百一十三條第一款規定得較為原則，因此司法實踐中做法不一。對期待利益的計算標準主要存在兩種不同觀點：一種觀點認為，應按照守約方享有合同解除權并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額損失來計算;另一種觀點則認為，應按照資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失。
筆者更贊同第一種觀點，理由是：在合同雙方當事人無約定的情況下，在房價快速上漲時期，如果按資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補守約方的實際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導致當事人利益失衡，從而可能出現鼓勵違約行為的負面價值導向，采用此種方法計算損失有違法律的基本原則，應予糾正。為最大限度減少違約獲利現象的發生，倡導誠實信用的交易原則，維護社會公平正義，采用守約方享有合同解除權并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。
期待利益損失的認定
期待利益是指當事人依據合同約定而有權期待通過合同的履行而實現的權益，通常表現為當事人在合同得到正常履行時本來可以獲得的利益。目前，我國合同法在對期待利益損失予以認可的同時，也對其進行了限制，即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。因此，在確定期待利益損失時，需把握三點：第一，期待利益的依據必須是有效成立的合同;第二，期待利益損失系因違約方的違約造成的損失;第三，期待利益損失為違約方在訂立合同時預見或應當預見到的損失。
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