一、無產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書簽訂的注意事項有哪些

有的無產(chǎn)權(quán)房絕對不能簽訂。例如，尚未取得“五證”的新開發(fā)樓盤，因還沒有取得國家相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，建成后的房屋一般會被認定為違章建筑，嚴禁交易，簽訂的買賣協(xié)議也是無效的。再比如，限制交易的經(jīng)濟適用房、宅基地上所建房屋、兩限房等國家有限制性規(guī)定的房屋，如果買方不清楚限制性規(guī)定，就有可能導(dǎo)致最終合同被認定為無效。

1、我們簽訂合同生效有兩種情況：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認生效的時間。在這種情形下當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，須將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同才能生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同屬于第一類買賣合同。

2、那同時需要注意，合同的生效與所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓之間是有本質(zhì)區(qū)別的。我國《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”從這條規(guī)定可以知道，如果我們購買動產(chǎn)，比如說手機、電視、家具等生活用品，當(dāng)買家向我們交付這些產(chǎn)品時，其所有權(quán)便歸我們所有，無需去辦理其他的手續(xù);

3、但如果我們購買如房子等不動產(chǎn)時，則情況就不同，即屬于“法律另有規(guī)定”的情況。依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》等規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)變動應(yīng)登記才生效，也就是過戶登記手續(xù)的完成。《合同法》也將房屋買賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，規(guī)定該類買賣合同從依法成立時成立并生效，所有權(quán)從登記過戶生效。

首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。

其次, 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。

第三, 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同。

第四，只有使用證的房子也就是只有使用權(quán)，而沒有房屋的所有產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)審批同意，此類房屋不能上市交易，私下簽定交易協(xié)議不受法律保護。

使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費后歸使用權(quán)人所有。

綜上所述，沒有房地產(chǎn)許可證的合同是無效合同。 沒有產(chǎn)權(quán)的房屋主要是因為沒有處理條件，不能處理非法建筑物。 如果是違反規(guī)定，我建議你不要購買，因為這種房子，除非國家政策發(fā)生變化，否則法律不予承認。

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