一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。

置業者與開發商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，置業者則有權退房;開發商應將購房款退還置業者。

在實際經濟生活中，導致房屋銷售合同無效的過錯方往往是開發商，表現形式主要有以下兩種：

■開發商項目違法，房子當然可以退

開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。

依據有關規定，開發商銷售房屋，必須已經履行了法律所規定的有關手續，報請行政主管機關批準，取得"五證"，即建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、土地使用證、開工證、商品房銷售或預售許可證。房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書，尤其是開發商必須依法繳納全部土地使用權出讓金取得的土地使用權證書。否則，由于其違反法律的禁止性規定，侵犯國家及社會公共利益，合同無效。

■開發商采取欺詐手段，購房合同無效

開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期，裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況(很多情況下是其所開發項目的非法性)，可以認定為欺詐行為，合同無效。

開發商故意告知置業者虛假情況，主要發生在商品房預售行為中，其目的是吸引置業者搶占市場，彌補資金不足。常見的是開發商利用宣傳材料或媒體，對房屋的特定事項或其他相關情況(公共設施、自然環境、文化環境等)進行不實或夸大的宣傳，如果這些商業吹噓具有清楚、明白的質量標準或實質內容，如"小區內商場、學校、醫院等公共設施齊全"、"三分之一公共綠地面積"、"意大利進口材料高檔裝修"等，而實際情況并非如此，即構成欺詐。如果只是無實質內容，如"理想居所"、"置業首選旺地"、"升值潛力巨大"等則不構成欺詐。

二、置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院撤消，要求退房。

從房地產購銷雙方的經濟地位來看，置業者明顯處于弱者的境況。開發商往往利用其優勢和置業者的毫無經驗，與置業者簽訂雙方權利、義務明顯不公平的合同。例如，某開發商與置業者訂立的房屋預售合同規定，置業者應按規定的日期分期付款，逾期未付，經開發商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價款不予退還，開發商有權終止合同，并可將房屋另售他人，而對開發商的逾期交房卻規定了種種詳而不漏的免費事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業者可以在訂立合同之日起一年內，請求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態，即置業者有權退房，開發商應返還置業者所交付的樓款和定金及其利息。

三、開發商根本違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任。

依據合同法的一般理論，開發商根本違約，置業者有權解除合同，予以退房并追究開發商的違約責任，主要有以下三種情況：

■逾期交房超過一定期限

合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，置業者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期交房的違約責任。

■房屋質量不符合合同約定的標準

房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。

房屋質量不符合合同約定的標準，主要是表現在室內裝修不符合約定的材質、規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者不能退房。如不能修復，或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。

有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。

■開發商過錯，置業者不能取得房產證

由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書。

開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但無論是預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約。