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在現(xiàn)代社會(huì)，選擇出租房屋的人很多，為了維護(hù)承租人的權(quán)益和社會(huì)的穩(wěn)定，我國(guó)法律規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。那么出租人私自賣房構(gòu)成侵權(quán)嗎？當(dāng)權(quán)利受到侵害時(shí)，出租人私自賣房如何賠償呢？本文將具體為您分析這兩個(gè)承租人最關(guān)心的問(wèn)題，希望能對(duì)您有所幫助。

一、出租人私自賣房構(gòu)成侵權(quán)嗎

(一)承租人有優(yōu)先購(gòu)買所租房屋的權(quán)利，承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利是債權(quán)

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力與基于共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不同，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗第三人，即不可能憑借承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張承租人與第三人的房屋買賣合同無(wú)效。

(二)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償方式是賠償經(jīng)濟(jì)損失

正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，因此，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購(gòu)買。

(三)免除出租人侵權(quán)賠償的事由

按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條的規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。“

從上述規(guī)定我們可以看出，如果房屋共有人、出租人的近親屬是房屋買賣的當(dāng)事人，或者承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者第三人已經(jīng)善意取得了房屋所有權(quán)，原承租人就不能再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)了。

二、出租人私自賣房如何賠償?

(一)怎樣確定出租人侵害了承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，只要確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒(méi)有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(二)承租人權(quán)利受到損害時(shí)如何要求賠償

出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”從上條規(guī)定可以看出，某些時(shí)候。為保護(hù)善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的請(qǐng)求將不被法院所支持。此時(shí)，承租人轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求給予損害賠償?shù)恼?qǐng)求，是合理的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧Ｒ驗(yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，因此，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購(gòu)買。

總的來(lái)說(shuō)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)有重要的意義，它不僅可以說(shuō)是一種機(jī)會(huì)成本更是對(duì)承租人的生活有重要的影響，在現(xiàn)實(shí)生活中如果您的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害一定要及時(shí)的咨詢專業(yè)的律師，以有效的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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