然而,購買房改房如不注意在合同中明確雙方的具體義務(wù),也有可能在交易時遇到糾紛和麻煩。本案中,在交易一處集資房時,雙方當事人就是因為簽訂合同時約定不明,不僅傷了和氣,還導(dǎo)致了一場歷經(jīng)一審、二審的官司。
家住東方市八所鎮(zhèn)的許小姐沒想到,她購買一套房改房,僅僅因為合同中的一項條款約定不明,不僅打了一場官司,而且當她想放棄這筆交易時,依照法院日前作出的終審判決,她已經(jīng)向賣房人支付的1.66萬元定金也打了水漂。
購房人:本想買套房改房
去年5月,參加工作還不滿10年的許小姐,想用攢下來的錢買一套經(jīng)濟實惠的二手房。考慮到房改房比較可靠,經(jīng)朋友介紹,她選中了鄒某夫婦的單位集資房。經(jīng)多次協(xié)商,雙方商定以8.3萬元的價格成交,并簽訂了一份《住宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
協(xié)議約定:1、2005年5月3日,許小姐交付定金2萬元給鄒某夫婦。2、2005年8月8日,為雙方交接房產(chǎn)日期。交接時,鄒某夫婦將該房的房產(chǎn)證原件交給許小姐,許小姐將房款余額6.3萬元付清給鄒某夫婦。3、鄒某夫婦負責(zé)將該單位與職工簽訂的售房協(xié)議領(lǐng)出交給許小姐。4、本協(xié)議2005年8月8日生效。生效后,本房產(chǎn)的責(zé)權(quán)益歸許小姐所有。
賣房人:解約理由不成立
此后,許小姐如約交付了2萬元定金,而到了交接房產(chǎn)的那一天,許小姐以鄒某夫婦不能提供其與該單位簽訂的售房協(xié)議———《海南省集資合作建房協(xié)議書》為由,拒付6.3萬元購房款。鄒某夫婦則稱,集資合作建戹?既??書既不是辦理該套房產(chǎn)過戶必須的文件,雙方合同也未約定在交接當日提供;而許小姐拒付購房尾款,首先違約,從而導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。
許小姐要求解除合同,并要求對方退還定金。鄒某夫婦則要求對方繼續(xù)履行合同。雙方爭執(zhí)不下,許小姐訴諸法院。
一審:該集資房未住滿5年,轉(zhuǎn)讓屬違約
一審法院查明,此案雙方簽訂合同轉(zhuǎn)讓的房屋,為鄒某夫婦單位的集資房。鄒某夫婦與該單位于2001年3月20日簽訂協(xié)議時規(guī)定,居住未滿5年的,轉(zhuǎn)讓須經(jīng)單位同意,并補交土地出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費。
一審認定,雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,是雙方的真實意思表示,應(yīng)為有效協(xié)議。但是,房屋的轉(zhuǎn)讓,是以取得房屋所有權(quán)為目的的,根據(jù)鄒某夫婦與該單位簽訂協(xié)議的規(guī)定,兩人居住該房屋尚未滿5年,轉(zhuǎn)讓又未經(jīng)其單位同意,兩人又拒絕向單位補交有關(guān)費用。房屋轉(zhuǎn)讓,無法辦理過戶手續(xù),也就是許小姐未能取得該房屋的所有權(quán),因此,在履行這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,鄒某夫婦存在重大違約。
一審法院由此認為,根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定,許小姐可以解除該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一審判決:鄒某夫婦將2萬元定金返還給許小姐。
上訴:交接該集資房之前,已辦房產(chǎn)證;鄒某夫婦上訴后,二審法院進行了審理。
二審法院查明,鄒某夫婦與單位簽訂的集資合作建房協(xié)議中確實約定:鄒某夫婦全額集資擁有100%產(chǎn)權(quán)的住房,居住滿5年后,可依法進入市場,在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后,收入歸個人所有;居住未滿5年需要出售的,必須經(jīng)單位同意并報其房改辦批準,或根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,才能提前依法進入市場。
鄒某夫婦于2005年2月,已取得了該集資房的房產(chǎn)證。他們稱,根據(jù)與單位之間的集資建房協(xié)議,單位并不反對職工賣房,而他們按交易習(xí)慣只針對房屋本身及房內(nèi)附屬物進行交易,這在他們與許小姐的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中也已經(jīng)明確,而許小姐不支付6.3萬元購房尾款,就要求他們提前幫她辦理過戶手續(xù),則違反了雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
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