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在深圳市我們經(jīng)常聽到城中村的一種說法，實(shí)際上就是我們經(jīng)常說的小產(chǎn)權(quán)房，由于這些房產(chǎn)沒有政府規(guī)定的工程規(guī)劃許何證等相關(guān)證件，所以不允許進(jìn)行市場買賣行為。所以經(jīng)常發(fā)生城中村房產(chǎn)糾結(jié)，那么深圳城中村房產(chǎn)糾紛包括哪些，律霸小編整理了相關(guān)資料。

一、深圳城中村房產(chǎn)糾紛的類型

1、合作建房糾紛。即原集體經(jīng)濟(jì)組織成員將其擁有的土地與他人合作，以土地-資本合資的形式興建房產(chǎn)，并對(duì)合作建成的房產(chǎn)約定分成。外來人員參與建房的方式有兩種：向集體經(jīng)濟(jì)組織或村民購買土地自行建房;與集體經(jīng)濟(jì)組織或村民合作建房。通常情況下，如果集體經(jīng)濟(jì)組織或村民違約，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合作建房者面臨合同無效、無法獲取房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，但高額的利潤仍吸引著大批的投機(jī)者繼續(xù)參與城中村違建的建設(shè)。

2、土地買賣糾紛。如前所述部分違建參與者以土地買賣的方式購買集體經(jīng)濟(jì)組織或村民的土地自行建設(shè)房產(chǎn)。交易的標(biāo)的有宅基地，也有其他土地。與合作建房一樣，外來土地購買者在獲取巨額收益的同時(shí)也面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3、房屋買賣糾紛。主要是外來人員向原集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員及其合作方購買房產(chǎn)。伴隨著房價(jià)“越控越高”的趨勢，大批涌入城市的人口無力購買合法的市場商品房，而價(jià)格相對(duì)低廉的城中村“農(nóng)民房”，成為了這個(gè)消費(fèi)層次人群的選擇。

前述三類糾紛最大的法律風(fēng)險(xiǎn)來自于城市更新改造過程中的拆遷補(bǔ)償。通常情況下，租金或使用利益，不足以使原集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員產(chǎn)生違反誠實(shí)信用主張合同無效，但土地征收或拆遷補(bǔ)償?shù)木揞~利益，超出脆弱的商業(yè)信譽(yù)所能包容的范圍。如深圳市崗廈村土地征收和拆遷過程中，造就了10個(gè)億萬富翁和數(shù)個(gè)千萬富翁，如此巨額的經(jīng)濟(jì)利益，誘發(fā)大量的違約糾紛。

4、房屋租賃糾紛。絕大多數(shù)外來中低收入務(wù)工者，包括部分現(xiàn)已步入中高層收入的人群，都曾有過在城中村租房的經(jīng)歷。深圳市政府對(duì)符合條件的城中村房屋，也積極協(xié)助引入一些高質(zhì)量的企業(yè)進(jìn)駐，例如深圳市福田區(qū)科技局在深圳市上沙實(shí)業(yè)股份有限公司引入設(shè)立的上沙創(chuàng)新科技園。

對(duì)于租客而言，租賃城中村房屋最大的風(fēng)險(xiǎn)仍然在于其合同權(quán)利難以得到法律的保護(hù)。城中村二房東盛行、層層加租等因素也增加著合同履行的不確定性。

二、深圳城中村房產(chǎn)糾紛的特點(diǎn)

1、違章建筑的申報(bào)。決定要求違法建筑建設(shè)當(dāng)事人或者管理人應(yīng)當(dāng)在本決定實(shí)施之日起六個(gè)月內(nèi)，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報(bào)，沒有申報(bào)的“由街道辦事處在建筑物所處社區(qū)、轄區(qū)主要公共場所以及市、區(qū)政府網(wǎng)站公告三個(gè)月;公告期滿仍不申報(bào)的，由街道辦事處臨時(shí)管理，并在普查工作結(jié)束時(shí)，依法予以拆除或者沒收”。雖然事實(shí)上在龍華、觀瀾等原特區(qū)外地區(qū)仍然有相當(dāng)規(guī)模的搶建事件，但深圳市相關(guān)部門確實(shí)加大了執(zhí)法力度。

2、確權(quán)。即對(duì)于經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下簡稱試點(diǎn)實(shí)施辦法)第三十二條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)正”后的房產(chǎn)為“非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓”。部分符合特定條件的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)化為市場商品房。但是，根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二條關(guān)于“對(duì)非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑(包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形)，不予處理確認(rèn)”的規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織的外來人員購買城中村違建房產(chǎn)、購買土地自建或合作建設(shè)的房產(chǎn)，不予確權(quán)。

3、臨時(shí)性使用許可。《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條規(guī)定，“歷史遺留違法建筑經(jīng)普查記錄后依法處理前，符合本實(shí)施辦法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)辦理臨時(shí)使用備案”，獲準(zhǔn)臨時(shí)使用的，“臨時(shí)使用期限為5年。未辦理臨時(shí)使用備案的歷史遺留違法建筑，不得出租、進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)”。申報(bào)臨時(shí)使用，需要提交以下文件：

①書面申請書;

②當(dāng)事人或者管理人身份證明;

③歷史遺留違法建筑申報(bào)受理回執(zhí);

④臨時(shí)使用的用途;

⑤臨時(shí)使用承諾書;

⑥根據(jù)本實(shí)施辦法第二十條第二款規(guī)定應(yīng)當(dāng)由具備法定資質(zhì)的地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的符合地質(zhì)安全要求的評(píng)價(jià)報(bào)告;

⑦房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的經(jīng)區(qū)建設(shè)主管部門備案的房屋安全鑒定合格的報(bào)告;

⑧公安消防部門出具的消防驗(yàn)收或者備案憑證。

臨時(shí)使用承諾書主要包括歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人對(duì)下列事項(xiàng)的確認(rèn)及同意：

①臨時(shí)使用是政府依據(jù)《決定》對(duì)歷史遺留違法建筑的臨時(shí)監(jiān)管措施，不代表對(duì)歷史遺留違法建筑的確認(rèn);

②政府有權(quán)在任何時(shí)間對(duì)臨時(shí)使用的歷史遺留違法建筑依法采取處理措施且臨時(shí)使用的備案證明自動(dòng)失效;

③歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人不得僅憑臨時(shí)使用的備案證明索取任何賠償、補(bǔ)償。臨時(shí)使用的用途由歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人申報(bào)，作為對(duì)消防安全等臨時(shí)使用行為的監(jiān)管依據(jù)。未按前述程序申報(bào)或未通過前述程序?qū)彶榈姆慨a(chǎn)，在法律上仍界定為違建，屬于待拆除、沒收的對(duì)象。

三、城中村房屋糾紛的適用法律規(guī)則建議

(一)土地轉(zhuǎn)讓糾紛。

未獲規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)的集體土地使用權(quán)不得向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人出讓，但在深圳集體土地全面概括國有化的歷史背景之下，如何處理該類案件確實(shí)值得探討。

目前深圳市主要是通過城市更新的方式對(duì)城中村進(jìn)行改造，并在改造過程中完成概括國有化未完成的征收程序。其具體方式通常為政府按年度提出城市更新的規(guī)劃，由各區(qū)重建局(城中村改造辦)等相關(guān)部門提出具體的更新方案，然后通常是通過招標(biāo)的方式引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與擬更新片區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)利人或準(zhǔn)權(quán)利人協(xié)商拆遷補(bǔ)償或購買擬拆遷房產(chǎn)等事宜，最后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土部門簽署國有土地出讓合同。通過這一程序，最終實(shí)現(xiàn)了原集體土地實(shí)質(zhì)意義上的國有化。而在這一過程中，最困難的實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原房地產(chǎn)權(quán)利人或準(zhǔn)權(quán)利人協(xié)商解決拆遷安置補(bǔ)償或購買擬拆遷房產(chǎn)的問題，一旦這個(gè)問題解決，整個(gè)項(xiàng)目的即可按序遞次推進(jìn)。就此點(diǎn)而言，深圳城市更新改造過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)權(quán)利人或準(zhǔn)權(quán)利人拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議或購買協(xié)議與集體土地轉(zhuǎn)讓合同具有一定的類似性。如，某企業(yè)在土地國有化政策出臺(tái)前與某原集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂一份《土地征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定該企業(yè)補(bǔ)償某集體經(jīng)濟(jì)組織征地款若干，集體經(jīng)濟(jì)組織則將該土地出讓給該企業(yè)開發(fā)建設(shè)。在集體土地已整體國有化的今天，該份《土地征收補(bǔ)償協(xié)議》的效力應(yīng)如何認(rèn)定?在原集體土地已概括國有化轉(zhuǎn)為法律上的“國有土地”之后，是否還要適用規(guī)范集體土地的法律確認(rèn)無效?

筆者認(rèn)為，合同司法解釋一第三條規(guī)定，“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”，該條規(guī)定以司法解釋的形式明示了學(xué)理上廣為接受的一個(gè)合同解釋和法律適用規(guī)則，即鼓勵(lì)交易的有效解釋和法律適用規(guī)則。對(duì)于此前購買集體土地的，因集體土地已轉(zhuǎn)為國有土地，具備了法律上交易的可能性，該買賣關(guān)系違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情形已經(jīng)消失，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同按有效處理。在能夠確認(rèn)此前土地出讓方土地權(quán)利(如原宅基地使用權(quán)人)的情況下，可以認(rèn)定合同有效。因該土地交易并未考慮國有化過程中的征收補(bǔ)償問題，可以根據(jù)土地的增值價(jià)值與建設(shè)房屋投資成本和原地價(jià)價(jià)值之和的比例確定一個(gè)合理的分成比例確認(rèn)征收補(bǔ)償利益的歸屬，而非按合同無效的規(guī)則，使受讓人僅得主張合同對(duì)價(jià)的返還和投資成本的收回。若協(xié)議并未實(shí)際履行的，可以情勢變更原則對(duì)合同進(jìn)行解除或變更。該種處理方式，事實(shí)上只不過是進(jìn)一步貫徹落實(shí)合同法司法解釋一確認(rèn)的鼓勵(lì)交易的有效解釋和法律適用規(guī)則。

對(duì)于尚未進(jìn)入城市更新程序或土地征收程序的城中村房地產(chǎn)，若原村民或集體經(jīng)濟(jì)組織訴請主張確認(rèn)合同無效、收回土地的，可以先行確認(rèn)合同有效，駁回其他訴訟請求，待政府完成土地征收或城市更新時(shí)，再由當(dāng)事人協(xié)商或通過訴訟方式處理征收補(bǔ)償分配問題。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是，土地出讓合同有效不代表確認(rèn)非集體經(jīng)濟(jì)組織違法建房行為的合法性，違建房屋能夠否認(rèn)為合法建筑以政府部門按《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》做的處理為準(zhǔn)，但違建房屋的合法與否與其能否獲得拆遷補(bǔ)償并非是同一層面的法律問題。

(二)合作建房糾紛

集體土地不得用于開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，如不考慮深圳集體土地概括國有化的背景，合作建房顯然違反了土地管理法的效力性強(qiáng)制性規(guī)定;即使在集體土地已經(jīng)概括國有化的情況下，合作建房行為的合法性仍然存在問題，通常，城中村的合作建房行為不大可能獲得規(guī)劃上的批準(zhǔn)。

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定“對(duì)非原村民所建住宅類歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑(包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形)，不予處理確認(rèn)”，即深圳市對(duì)于合作建房的合法性不予確認(rèn)，該類房產(chǎn)應(yīng)該難以通過合法途徑合法化。故，在不考慮深圳市地方法規(guī)變動(dòng)可能的情況下，合作建房行為無法通過申報(bào)、確權(quán)途徑轉(zhuǎn)正合法化，當(dāng)事人之間的合作建房法律關(guān)系因違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。在具體處理方案上，雖然拆遷補(bǔ)償款或征收補(bǔ)償款所補(bǔ)償?shù)闹饕堑貎r(jià)增值，但同時(shí)也要考慮房屋建筑對(duì)土地價(jià)值增值所做之貢獻(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)對(duì)合作建房關(guān)系中非集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員一方在分配拆遷補(bǔ)償款或征收補(bǔ)償款上給予一定的補(bǔ)償，即因合作方對(duì)土地的增值所做之貢獻(xiàn)已物化為房屋建筑的一部分，應(yīng)當(dāng)以房屋的價(jià)值和土地價(jià)值之比例來確認(rèn)合作方應(yīng)分得的補(bǔ)償款，而非完全傾向于原集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員一方，由其享有全部拆遷補(bǔ)償或征收補(bǔ)償收益;若所涉房產(chǎn)未進(jìn)入拆遷補(bǔ)償程序或城市更新計(jì)劃之列，在確認(rèn)合同無效的同時(shí)，可以以土地、房屋之價(jià)值尚未通過征收或城市更新程序確認(rèn)，暫不宜處理財(cái)產(chǎn)返還問題為由不處理財(cái)產(chǎn)返還問題。這樣，有利于穩(wěn)定城中村現(xiàn)有的法律關(guān)系，避免出現(xiàn)大規(guī)模的訴訟或信訪現(xiàn)象，引起社會(huì)不穩(wěn)，也有利于懲戒部分原集體經(jīng)濟(jì)組織和成員的失信行為。

(三)房屋買賣合同糾紛

城中村的房屋買賣主要是指原集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員或合作方將其建造的房產(chǎn)對(duì)外出售的情形，這里既包括集體經(jīng)濟(jì)組織的無合法規(guī)劃審批手續(xù)的“統(tǒng)建樓”，也包括村民個(gè)人及其合作者將違法建造的房產(chǎn)對(duì)外出售。涉及到原集體經(jīng)濟(jì)組織或村民所建具有合法報(bào)建手續(xù)房產(chǎn)買賣的情形較為少見。

城中村違法建筑的違法性同樣來自于來兩方面;集體土地上所建房屋除經(jīng)批準(zhǔn)外，不得向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員出售;建筑物的建造應(yīng)獲得規(guī)劃上的審批許可。通常而言，法院會(huì)基于前述兩種理由確認(rèn)房屋買賣合同無效，并按合同無效的處理原則處理財(cái)產(chǎn)返還問題。但是，如前所述，該種處理方式無法解釋深圳集體土地國有化之后為何還以規(guī)范集體土地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范來確認(rèn)合同的效力問題，也無法解決該種處理方式與鼓勵(lì)交易的有效解釋和法律適用規(guī)則沖突的問題。這里仍應(yīng)結(jié)合深圳集體土地概括國有化的實(shí)際靈活的適用法律：既然是國有土地了，其土地使用權(quán)在法律上屬于可轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，至于政府有無實(shí)際完成征收和土地造冊等細(xì)節(jié)，則屬于合同履行的事宜，不應(yīng)再以此來否認(rèn)合同的效力。總而言之，不應(yīng)再基于土地管理法等法律對(duì)于集體土地的種種限制來解決深圳集體土地概括國有化之后的法律糾紛。

對(duì)于城中村違法建筑的建設(shè)工程規(guī)劃許可欠缺問題，應(yīng)結(jié)合深圳市歷史遺留違法建筑清理進(jìn)程的實(shí)踐來妥善處理。具體而言，

1、對(duì)于原集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員自建的合法建筑，因集體土地國有化之后集體土地使用權(quán)出讓、開發(fā)建設(shè)的各種限制性規(guī)定已不再適用，依據(jù)鼓勵(lì)交易、有效解釋和適用法律的規(guī)則，其此與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣合同均應(yīng)按有效處理。若賣方以無法辦理過戶手續(xù)等主張履行不能要求解除合同，可以考慮以雙方當(dāng)時(shí)簽訂買賣合同時(shí)對(duì)過戶并無預(yù)期為由，不予支持，由買方繼續(xù)享有房產(chǎn)的使用收益權(quán)利。若遇拆遷補(bǔ)償，則由賣方享有相關(guān)房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償收益。

2、對(duì)于已經(jīng)經(jīng)過合法程序確認(rèn)權(quán)屬的建筑，無論確認(rèn)的房產(chǎn)性質(zhì)是否屬于市場商品房，對(duì)于此前已經(jīng)簽訂買賣合同但未確權(quán)為業(yè)主的買方，相關(guān)買賣合同應(yīng)確認(rèn)為有效，其他處理細(xì)節(jié)可以按前述第一點(diǎn)處理。已經(jīng)確權(quán)后的房產(chǎn)，無論其性質(zhì)是否屬于市場商品房，亦無論其是否可以分割轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人將房產(chǎn)出售的，均應(yīng)視為合同有效，并按普通商品房買賣合同糾紛予以處理。

3、對(duì)于尚未完成確權(quán)手續(xù)，但已獲得政府部門的臨時(shí)使用許可的違法建筑物，因政府相關(guān)部門尚未完成建筑物的合法性最終確認(rèn)，此時(shí)法院不宜做出實(shí)體處理，可以采取暫時(shí)不予受理的方式或受理后中止審理的方式予以處理。

4、對(duì)于既未經(jīng)確權(quán)，亦未獲得臨時(shí)使用許可的違法建筑，因其已確定性的不能通過申報(bào)程序轉(zhuǎn)為合法建筑，基于城鄉(xiāng)規(guī)劃法的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，相應(yīng)買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效，并按合同無效的原則予以處理。

(四)房屋租賃合同糾紛

房屋租賃合同糾紛是深圳法院現(xiàn)階段處理的最多的城中村房屋糾紛案件。因集體土地概括國有化導(dǎo)致對(duì)集體土地上房屋使用收益方式的限制失去約束，影響租賃合同效力的主要因素是建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)的欠缺。結(jié)合深圳清理城中村歷史遺留違建的實(shí)踐，對(duì)于涉及城中村的房屋租賃合同糾紛應(yīng)依如下原則處理：

1、原集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員自建的合法房產(chǎn)及經(jīng)確權(quán)轉(zhuǎn)正的違法建筑租賃合同為有效合同，應(yīng)依據(jù)合同約定處理雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2、對(duì)于尚未確權(quán)，但已經(jīng)取得臨時(shí)使用許可的房產(chǎn)，不宜認(rèn)定為無效。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法關(guān)于“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)權(quán)限為市、縣人民政府的規(guī)劃主管部門。《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》屬于深圳地方立法機(jī)構(gòu)制定的地方法規(guī)，深圳市相關(guān)政府部門的行政行為應(yīng)受其約束，其依據(jù)該決定作出行政行為具有法律效力。據(jù)此，深圳市政府有關(guān)政府部門依據(jù)該決定作出的臨時(shí)使用許可屬于合法行政行為，其法律效力應(yīng)予確認(rèn)，該行為雖不具有最終使違法建筑合法化的效力，但考慮到獲取臨時(shí)使用許可的建筑已通過了消防、安全等檢測，其出租、使用不損害社會(huì)公共安全，應(yīng)視為深圳市的臨時(shí)使用許可屬于深圳市在規(guī)定年限內(nèi)對(duì)相關(guān)房產(chǎn)在規(guī)劃上的容忍，可以參照臨時(shí)規(guī)劃許可證的規(guī)定，在臨時(shí)使用年限內(nèi)確認(rèn)合同有效。當(dāng)然，最好的解決方案還是由規(guī)劃主管部門對(duì)獲得臨時(shí)使用許可的房產(chǎn)頒發(fā)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。只有這樣處理，才不會(huì)出現(xiàn)政府部門歷史遺留違法建筑的清理工作與人民法院民事審判工作認(rèn)定規(guī)則沖突的問題，避免因此導(dǎo)致公權(quán)力失信。

以上就是小編整理的深圳城中村房產(chǎn)糾紛的相關(guān)資料，從法律規(guī)定來看，深圳城中村是不能進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓的，如果發(fā)生了買賣行為其合同也是無效的。但是一部分特殊建筑取得臨時(shí)使用許可的房產(chǎn)也不能合部認(rèn)定為無效，城中村的購買人群只限于一部分特殊人員比如說集體經(jīng)濟(jì)組織等，由此可見城村村買賣行為是有風(fēng)險(xiǎn)的，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸江蘇律師。

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