購買房子簽約合作建房合同有效嗎?

合作建房(開發(fā))合同的幾種如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。

市區(qū)土地昂貴，能不能到農(nóng)村買塊便宜地塊，由市民出錢、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受?很多城里人都有這樣的夢想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無效。

1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地建設(shè)房子。另外根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違反國家法律強制性規(guī)定的合同無效。

2、合作建房協(xié)議書無效，產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)各自過錯的程度予以分擔(dān)。

由于簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，因此雙方對于合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應(yīng)由雙方平均分攤。

3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。

土地管理法規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協(xié)議書，實際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地的協(xié)議。形式及效力認定

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣：

1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的"兩證一書"(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書)，但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應(yīng)認定無效。

2、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應(yīng)當(dāng)認定合同無效;但起訴前已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不參與經(jīng)營活動，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應(yīng)認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。

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