租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

(一)涉災(zāi)租賃合同解除后損失的承擔(dān)不適用有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則

民法通則第一百零七條、合同法第一百一十七條第(一)項針對因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的民事責(zé)任免除進(jìn)行了規(guī)定，通常認(rèn)為上述法律規(guī)定的實質(zhì)是，因不可抗力導(dǎo)致一方當(dāng)事人不能履行合同的，違約方因違約事由的不可抗力性質(zhì)及不可抗力事由與損害結(jié)果的因果關(guān)系，得以免除一切違約責(zé)任，包括支付違約金、賠償損失等。我們認(rèn)為，涉災(zāi)租賃合同雙方當(dāng)事人均沒有違約行為，承租人依照合同法第九十四條的規(guī)定要求解除合同，應(yīng)屬合同的法定解除，因而涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，合同解除后的損失承擔(dān)不適用民法通則以及合同法有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則。

(二)承租人要求返還的剩余租金系信賴?yán)鎿p失，出租人應(yīng)當(dāng)予以返還

合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”筆者認(rèn)為，第九十七條是針對包括合同約定解除和法定解除在內(nèi)的各種解除情況作出的規(guī)定，因而對于合同解除后有關(guān)損失的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同解除的事由和履行情況予以區(qū)別對待。

一般認(rèn)為，合同解除帶來的損害應(yīng)當(dāng)包括以下兩個部分：一是當(dāng)事人因違約所喪失的期待利益，即合同如果繼續(xù)履行，當(dāng)事人必然會獲得的利益;一是當(dāng)事人的信賴?yán)妫串?dāng)事人為合同的履行而進(jìn)行的一系列活動，包括準(zhǔn)備工作、按合同約定支付對價等。因一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致合同解除的，違約方既應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對方當(dāng)事人的期待利益損失，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其信賴?yán)鎿p失。而因不可抗力致使合同解除的，盡管存在期待利益損失，但由于雙方當(dāng)事人均不存在違約行為，合同系因法定事由解除，因而只需要就雙方當(dāng)事人信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)進(jìn)行合理分配。據(jù)此，承租人要求出租人返還的剩余租金，實質(zhì)上是按照租賃合同的約定支付的對價，應(yīng)屬信賴?yán)鎿p失。既然租賃合同已經(jīng)解除，出租人在未支付對價的情況下繼續(xù)保有租賃人提前支付的租金，由承租人獨自承擔(dān)因合同解除造成的信賴?yán)鎿p失顯然是不公平的，即使合同的解除是依據(jù)不可抗力這一法定事由。換言之，即使有不可抗力的介人，合同的任何一方當(dāng)事人也不能因此而獲得額外利益，即“所得不應(yīng)多于應(yīng)得”，因而，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還提前收取的合同未履行部分的租金，但是否應(yīng)當(dāng)全部返還，下文予以論述。

(三)涉災(zāi)租賃合同的雙方當(dāng)事人系合同利益共同體，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)信賴?yán)鎿p失

從案例一、二、三我們不難看出涉災(zāi)租賃合同糾紛的一些相同點：第一，出租人與承租人一般都簽訂了長期租賃合同;第二，承租人一般都一次性支付了全部租金;第三，租賃房屋在地震中嚴(yán)重?fù)p毀，無法繼續(xù)使用;第四，承租人都要求解除租賃合同，并返還提前支付部分的租金。從表面上看，承租人先履行了合同，提前支付了全部租金，比出租人投入了更多的信賴?yán)妫凶馊藶槭裁丛敢庖淮涡灾Ц度孔饨?筆者認(rèn)為，一方面，承租人希望確定長期的租賃關(guān)系，以保障自己對租賃房屋的長期使用權(quán)，方便居住生活或者經(jīng)營活動的開展;另一方面，是為了避免因房租上漲或者出租人違約而增加成本的投入。當(dāng)然，對于出租人而言，簽訂長期租賃合同并且一次性支付全部租金也是對其租賃收益的穩(wěn)定保障。但不可否認(rèn)的是，承租人在合同的履行過程中能夠獲得更多的期待利益，例如銀廠溝旅游區(qū)內(nèi)租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的房屋開辦農(nóng)家樂的經(jīng)營者，他們之所以愿意與出租人簽訂長期租賃合同并提前支付全部租金，無疑是為了保障自己經(jīng)營活動的長期性，以獲取更多更穩(wěn)定的經(jīng)營效益。因而，先履行的承租方實際上已經(jīng)意識到并自愿擔(dān)負(fù)先履行的風(fēng)險，其愿意承擔(dān)此風(fēng)險是期待該風(fēng)險帶來更高的利益，為獲取穩(wěn)定的期待利益而提前支付租金應(yīng)當(dāng)說是當(dāng)事人的自愿選擇，當(dāng)風(fēng)險發(fā)生造成損失時，承租人于理于法都應(yīng)當(dāng)對損失予以分擔(dān)。

應(yīng)當(dāng)說，租賃合同的簽訂者系合同利益的共同體。所謂合同利益共同體是指，在事實上已經(jīng)形成了一個以合同為紐帶，以利益為共同目的的整體。這個整體兩端的利益既是相對立的又是相互依存的，一方的利益以另一方利益為前提，一方的利益不存在無疑也導(dǎo)致另一方的利益的消亡。因而，作為合同風(fēng)險之一的不可抗力，不論落在哪一方之上，其帶來的合同預(yù)期目標(biāo)受挫、合同利益減損乃至喪失，都會通過利益共同體傳導(dǎo)至共同體的另一方，使另一方也遭受損失。因不可抗力致合同解除的影響不會也不可能只集中在一端，它必然是使雙方利益都有損失。另外，盡管各方因不可抗力致合同解除所遭受的損失在比例上不相當(dāng)，但仍是與各自的期待利益相適應(yīng)的，承租人的租金損失客觀上是由于地震帶來的，實質(zhì)卻是期待利益所帶來的風(fēng)險，這種風(fēng)險損失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租方共同承擔(dān)，簡單地判決由出租人返還承租人全部剩余租金，無疑是對出租人的不公平。

(四)租金返還比例應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判

前文已經(jīng)論述了涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，不適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任原則，信賴?yán)娴膿p失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租人共同承擔(dān)，具體而言，租金的返還應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判。

產(chǎn)生糾紛的涉災(zāi)租賃合同一般處于部分履行狀態(tài)，也涉及剛開始履行以及即將履行完畢的情況。筆者認(rèn)為，對于后兩種情況，可以視為合同還未履行以及已經(jīng)履行完畢依法進(jìn)行處理;而合同部分履行的情形則需要法官根據(jù)雙方當(dāng)事人的信賴?yán)婧推诖娴谋壤罁?jù)公平責(zé)任原則，對租金的返還比例進(jìn)行自由裁量。

所謂公平責(zé)任原則是指在法律沒有規(guī)定適用無過錯原則，而適用過錯原則又顯失公平時，依公平原則在當(dāng)事人之問分配損害的歸責(zé)原則。公平責(zé)任并不是懲罰性意義上的責(zé)任，而僅是一個損失的分擔(dān)。適用公平責(zé)任原則，不是說雙方當(dāng)事人依公平原則按一定比例(五五或者四六)共同承擔(dān)損失，而應(yīng)以利益均衡作為價值判斷標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)和民事?lián)p失的承擔(dān)。需要強(qiáng)調(diào)的是，“利益均衡”并不是“利益平均”，利益是否均衡需要法官根據(jù)租賃合同的履行情況、合同雙方當(dāng)事人各自實際信賴?yán)鎿p失的大小、期待利益的大小以及各自所承擔(dān)的風(fēng)險大小作出自由裁量，對包括剩余租金在內(nèi)的信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)作出公平的分配。

(五)對涉災(zāi)租賃合同糾紛的解決應(yīng)兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一

目前我們面臨的現(xiàn)狀是，包括租賃糾紛在內(nèi)的很多涉災(zāi)案件的當(dāng)事人，他們不但失去了親人，失去了家園，甚至失去了賴以生存的土地，根本沒有任何可供執(zhí)行的財產(chǎn)，倘若我們僅機(jī)械地適用法律，單純以結(jié)案作為目的，那么其結(jié)果就是，生效判決無法執(zhí)行，法院判決成為一紙空文，而法律作為社會最終的救濟(jì)手段，喪失其對公民權(quán)利的最終保障力，也喪失了其作為社會規(guī)范對社會秩序的調(diào)控力。因此，鑒于涉災(zāi)租賃糾紛涉及面廣，影響較大，為穩(wěn)定災(zāi)區(qū)社會秩序，保障災(zāi)后重建工作的順利進(jìn)行，人民法院在處理此類糾紛時，必須從化解糾紛的角度出發(fā)，對沖突的權(quán)利或利益進(jìn)行權(quán)衡與取舍，兼顧法律效果與社會效果，靈活運用法律，充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)，尋求最佳的解決方案，努力做到案結(jié)事了。