我國現(xiàn)行的法律并沒有對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓專門立法，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓實際上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式。如果發(fā)生項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛，該怎么解決呢？請大家閱讀下文了解！

項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛之合同有效時間

在《2005年解釋》之前，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的有效條件嚴(yán)格以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條為標(biāo)準(zhǔn)，《1995年解釋》也是這樣明確規(guī)定的。

首先，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方必須是以出讓方式取得國有土地使用權(quán)。具體標(biāo)志就是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的：簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用權(quán)證書。并強調(diào)按照法律的文義，這三個條件缺一不可。

其次，轉(zhuǎn)讓方必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)并完成開發(fā)投資總額的25%以上。這里又涉及轉(zhuǎn)讓項目的開發(fā)投資總額、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)投入的投資開發(fā)數(shù)額、投資額是否完成了開發(fā)投資總額的25%以上、轉(zhuǎn)讓方是否按照出讓合同的約定進行了投資開發(fā)等四個事實。這些實際上都是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第(二)項規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，其重要性不亞于前款第(一)項之規(guī)定，同樣對轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定具有絕對性的影響。

然而，《2005年解釋》施行之后，準(zhǔn)確地講，在此之前已經(jīng)有許多學(xué)者和法官對《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“投資要求”作為轉(zhuǎn)讓合同有效的必要條件的觀點提出異議和批評，并且在司法判決中直接予以體現(xiàn)。關(guān)于投資開發(fā)問題，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬于合同的標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條中的該項規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。

“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，只要辦理了國有土地使用權(quán)證，即具備了進入市場進行依法轉(zhuǎn)讓的條件。”符合此條件，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即為有效。而“城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。”