土地租賃可以轉租嗎

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。

承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。

地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。

土地出租的條件

(1)出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權的受讓人，持有國有土地使用權證書，才能對土地具有處分權，合法地轉移其土地使用權。

(2)土地使用權出租時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權證，即土地使用權人和房屋所有權人必須是一致的。

(3)土地使用權出租時，以出讓方式取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規定的期限、條件進行一定的投資開發。

(4)土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規定。

(5)共有土地使用權出租的。

土地轉租的條件

(一)、以出讓方式取得的土地使用權

房地產項目轉讓時，要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

(二)、以劃撥方式取得的土地使用權

對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓;第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

1、經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。

2、私有住宅轉讓后仍用于居住的;

3、按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

4、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓;

5、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

6、根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的;

7、縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

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