司法實(shí)務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，人民法院在審理時(shí)較為慎重。

一、辦證的義務(wù)分擔(dān)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請(qǐng)，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。

買受人的申請(qǐng)，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請(qǐng)材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實(shí)務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。

依《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán)，對(duì)該所有權(quán)進(jìn)行出售處分時(shí)，需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書;申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表)、房屋測(cè)繪報(bào)告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測(cè)量成果、房產(chǎn)圖測(cè)繪資料、房產(chǎn)面積測(cè)算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。

需要特別指出的是：除當(dāng)事人有特別約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并無(wú)義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書為止。

二、遲延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問(wèn)題的認(rèn)定與處理

1.“由于出賣人的原因”的認(rèn)定

辦證時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此司法實(shí)踐中認(rèn)定“由于出賣人的原因”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！贝藶榧s定期間。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件，則可以認(rèn)定為“由于出賣人的原因”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因?yàn)樽陨淼脑?，也可能因?yàn)榈谌说脑?，如測(cè)繪部門遲延測(cè)繪、竣工驗(yàn)收部門遲延驗(yàn)收、登記機(jī)構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即便因?yàn)榈谌说脑蛟斐蛇`約，也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.非“由于出賣人的原因”的認(rèn)定

(1)買受人自身的原因。首先是買受人對(duì)商品房買賣合同約定義務(wù)的違反，通常是沒(méi)有如約交付購(gòu)房款等，此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對(duì)房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒(méi)有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒(méi)有向房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)。

(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由，因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可免責(zé)。

3.遲延辦證違約責(zé)任適用訴訟時(shí)效的審查

在司法實(shí)務(wù)中，適用訴訟時(shí)效制度主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：第一，是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定;第二，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從何時(shí)起算。在遲延辦證違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,這一點(diǎn)已無(wú)爭(zhēng)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延辦證違約行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開(kāi)始享有要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付違約金的請(qǐng)求權(quán)。訴訟時(shí)效期間的起算，若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見(jiàn))，從該期限屆滿之日起起算;沒(méi)有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算。若不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過(guò)違約金給付，如果買受人沒(méi)有主張過(guò)，訴訟時(shí)效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計(jì)算。之前已經(jīng)經(jīng)過(guò)的期間，因買受人沒(méi)有主張過(guò)違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件，也就不存在計(jì)算訴訟時(shí)效的問(wèn)題。如果買受人已經(jīng)主張過(guò)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時(shí)仍沒(méi)有給付，訴訟時(shí)效期間從寬限期屆滿之日起計(jì)算;當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不給付違約金，訴訟時(shí)效期間從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計(jì)算。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查

辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦證過(guò)程中的主要義務(wù)，因此準(zhǔn)確審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況，對(duì)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，司法實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得登記機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見(jiàn)主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得登記機(jī)構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時(shí)，其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項(xiàng)登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人出具收件書面憑證，僅說(shuō)明申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)予以受理。至于是否準(zhǔn)予初始登記，須由登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料反映的事實(shí)是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。