２００１年１０月３０日粵高法發(fā)[２００１]４２號(hào)

為了正確審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，根據(jù)我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞實(shí)施辦法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。
１．人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在起訴前沒(méi)有被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門(mén)依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，仍屬于農(nóng)用地且當(dāng)事人已在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人在行政主管部門(mén)對(duì)涉及的土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。
２．人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，雖然農(nóng)村集體土地在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門(mén)依法批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但當(dāng)事人未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，建筑建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人在行政主管部門(mén)對(duì)涉及的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。
３．當(dāng)事人因農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門(mén)處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系，部分請(qǐng)求不涉及，且兩部分訴訟請(qǐng)求可分的，人民法院可以對(duì)不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并作出判決，對(duì)涉及違法用地或非法建筑的部分，則不予審理，并告知當(dāng)事人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼?/span>
４．當(dāng)事人因?qū)κ小⒖h人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案有爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟，主張?zhí)岣呋蚪档脱a(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)?zhí)幚怼．?dāng)事人對(duì)征地補(bǔ)償、安置問(wèn)題達(dá)成了協(xié)議，在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。
５．當(dāng)事人因集體土地權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，向人民法院提起民事訴訟，主張集體土地權(quán)屬的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向人民政府申請(qǐng)?zhí)幚怼?/span>
６．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)用集體土地使用權(quán)以入股、聯(lián)營(yíng)等形式，與其他單位、個(gè)人興辦企業(yè)而將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的以土地折價(jià)的股份轉(zhuǎn)讓的，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，一般應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。
７．依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，依照《土地管理法》第６３條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋等地上附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
８．當(dāng)事人依法以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依照《擔(dān)保法》第５５條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
９．當(dāng)事人依法以其承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依照《擔(dān)保法》第５５條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
１０．當(dāng)事人在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。
當(dāng)事人與他人合作在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，也可認(rèn)定租賃合同有效。
當(dāng)事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應(yīng)認(rèn)定合作合同無(wú)效。
１１．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。
１２．當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
１３．當(dāng)事人在簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地合同時(shí)，所涉集體土地雖然沒(méi)有經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，不影響合同的效力。
１４．當(dāng)事人將經(jīng)依法批準(zhǔn)給其使用的集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租而簽訂的合同，雖不具有上列第６－１３條所述可認(rèn)定合同有效的情形，但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效。
１５．上列第６－１４條所述可認(rèn)定為有效的合同，雙方當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)按法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，到行政主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。
１６．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地后，受讓方、承租方經(jīng)行政主管部門(mén)依法批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方是基于國(guó)家將農(nóng)村集體土地征用后再出讓或劃撥給其使用而取得國(guó)有土地使用權(quán)。因此，對(duì)于當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)而簽訂的合同，仍應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方應(yīng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償、安置。但如行政主管部門(mén)已對(duì)非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租行為作了處理，且未另行簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，當(dāng)事人對(duì)此沒(méi)有提出異議的，可將原來(lái)簽訂的協(xié)議視為征地補(bǔ)償協(xié)議，認(rèn)定有效。
對(duì)于取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人而簽訂的合同，如符合最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第６條的規(guī)定，也可認(rèn)定有效。
１７．經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或臨時(shí)使用集體土地的單位或個(gè)人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的使用土地有期有償合同，是對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償性質(zhì)的合同，應(yīng)認(rèn)定有效。
１８．在政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案之外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)單位另行簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議，可認(rèn)定有效。
１９．對(duì)于當(dāng)事人將農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的合同，除了具有上述可認(rèn)定為有效合同的情形外，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
２０．雙方當(dāng)事人的實(shí)際行為與合同約定、政府批準(zhǔn)文件不一致的，人民法院應(yīng)以雙方當(dāng)事人的實(shí)際行為依法認(rèn)定合同的性質(zhì)及其效力。
２１．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的合同被確認(rèn)無(wú)效后，受讓方、承租方已實(shí)際使用集體土地的，應(yīng)給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以比照原合同約定的價(jià)款計(jì)算，如原合同沒(méi)有約定或約定不明確的，可按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或參照鄰近地段國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
受讓方、承租方?jīng)]有實(shí)際使用集體土地致使土地閑置的，土地閑置費(fèi)應(yīng)作為損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小予以分擔(dān)。土地閑置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，如在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可比照原合同約定的價(jià)款計(jì)算，如原合同沒(méi)有約定或約定不明確的，可以按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果或參照鄰近地段國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；如屬于農(nóng)用地的，可按該土地在閑置前三年平均年產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
２２．當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的非法所得，人民法院不應(yīng)給予法律保護(hù)。如果行政主管部門(mén)沒(méi)有對(duì)違法行為人進(jìn)行行政處罰的，人民法院可依照《民法通則》第１３４條第三款和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第１６３條的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行民事制裁，或向行政主管部門(mén)發(fā)出司法建議書(shū)，建議行政主管部門(mén)依法處理。