上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第337號(hào)

　　上訴人（原審被告、原審反訴原告）上海衛(wèi)廚電器有限公司，住所地上海市金山區(qū)金衛(wèi)鎮(zhèn)第二工業(yè)區(qū)，營(yíng)業(yè)地上海市許昌路498號(hào)。

　　法定代表人李勝超，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人陳少清，男，1954年7月30日生，漢族，戶籍地浙江省樂清市七里港鎮(zhèn)上屋村，現(xiàn)住上海市平?jīng)?/a>路608號(hào)807室。

　　被上訴人（原審原告、原審反訴被告）上海市楊浦區(qū)懷一小學(xué)校辦工廠，住所地上海市懷德路120號(hào)。

　　法定代表人楊曉汝，廠長(zhǎng)。

　　委托代理人唐松寶，上海市華聯(lián)律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人上海輸配電器有限公司，住所地上海市控江路1555號(hào)B座709室。

　　法定代表人陳少清，董事長(zhǎng)。

　　上訴人上海衛(wèi)廚電器有限公司因租賃合同糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院（2005）楊民三（民）初字第1660號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院查明，1、1999年原上海市楊浦區(qū)許昌路第一小學(xué)校辦企業(yè)上海永清電子電器廠作為甲方與上海衛(wèi)廚電器有限公司（以下簡(jiǎn)稱衛(wèi)廚電器公司）作為乙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定由甲方將本市許昌路492號(hào)－498號(hào)即（1）號(hào)房街面房其中三間，包括全部屋面及周圍墻面和全部街面廣告招牌位子，店北上放廣告燈箱下開門面朝平?jīng)雎贰?nèi)簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)一間，包括租房之間和走道弄堂之間內(nèi)場(chǎng)地和屋面空間并搭建簡(jiǎn)易房出租給乙方，作興業(yè)之用，甲方負(fù)責(zé)依約按期交付，全部保持乙方使用。租期為三年一期，自1999年4月1日開始，每月租金3000元，以后分每季9000元交付一次，往后類推。以后合同到期雙方未在三個(gè)月前提前提出異議協(xié)商同意，視同續(xù)租下一期三年，租賃各項(xiàng)內(nèi)容不變，憑此協(xié)議繼續(xù)有效，如乙方無故停付六個(gè)月，雙方即刻終止合同履行。如甲方違約乙方單方面有權(quán)拒付租金，造成乙方損失均由甲方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和法律后果。租賃用房期間乙方可將租房場(chǎng)地轉(zhuǎn)租，出資裝璜升值部分歸乙方，超出租房期限范圍須向甲方聲明，相互配合共同得利，乙方轉(zhuǎn)租后仍由甲方負(fù)責(zé)保持收取原定租金。雙方在簽訂本合同時(shí)需簽《安全環(huán)保》消防工作補(bǔ)充協(xié)議。……本合同在雙方簽章后即刻生效。甲方屬楊浦區(qū)教育局許昌路小學(xué)校辦工廠，均已核準(zhǔn)出租，雙方各自負(fù)責(zé)向上級(jí)部門備案存檔。此外，雙方還對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。

　　2、簽約后，雙方按約履行。2000年3月1日雙方又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議書》，約定從2000年1月1日起原每月租金3000元調(diào)整為每月租金2000元。租期調(diào)整變更為從2000年3月1日開始。雙方對(duì)租金、租期條款內(nèi)容調(diào)整變更外，其余條款照樣履行。2000年10月起上海市楊浦區(qū)懷一小學(xué)校辦工廠（以下簡(jiǎn)稱懷一工廠）按每月租金2500元標(biāo)準(zhǔn)向衛(wèi)廚電器公司收取至今。

　　3、2000年4月1日，衛(wèi)廚電器公司作為甲方與上海輸配電器有限公司（以下簡(jiǎn)稱輸配電器公司）作為乙方簽訂了一份《房屋租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定由甲方將其所租的上海市許昌路498號(hào)全部租房轉(zhuǎn)讓給乙方使用（門面房留一間給甲方外），由乙方接收。每月租金為1500元，分半年支付一次。特殊情況三個(gè)月付一次。租期從簽約日生效按照甲方與房東（校方）、上海永清電子電器廠簽訂的房屋租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議同期履行。雙方還對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。簽約后，輸配電器公司按約租用了房屋。

　　4、2004年2月21日懷一工廠、衛(wèi)廚電器公司簽訂了一份《房屋場(chǎng)地租賃合同》，約定由懷一工廠將本市許昌路498號(hào)4小間房屋，計(jì)40平方米出租給衛(wèi)廚電器公司使用，每月租金 2500元，年租金30，000元。二個(gè)月一次結(jié)算，先付后用。第一次付費(fèi)時(shí)間為2005年3月1日，下次提前10天付費(fèi)。合同期為一年，即從 2004年3月1日至2005年2月28日。期滿后，如出租方繼續(xù)出租，承租方可在新租金的同等條件下，優(yōu)先租賃，但應(yīng)重訂合同。雙方還約定，未經(jīng)出租方同意，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借。此外雙方還對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。事后，衛(wèi)廚電器公司在2004年3月12日至2005年2月28日期間共支付了懷一工廠租金 33，710元（其中3月12日支付懷一工廠2004年1月至2月期間的租金5000元，其余為2004年的租金）。2005年1月14日衛(wèi)廚電器公司出具書條，確認(rèn)欠懷一工廠2004年度租金3340元。審理中，衛(wèi)廚電器公司稱已支付清所欠租金，但所提供證據(jù)不能證明其主張的事實(shí)。

　　5、 2005年4月15日上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司發(fā)函給衛(wèi)廚電器公司，稱根據(jù)楊浦區(qū)教育局實(shí)行“校企分離”工作的要求，自2005年3月1日起，原由懷一小學(xué)管理的門面三產(chǎn)已全部歸該公司物業(yè)部接管。因衛(wèi)廚電器公司與懷一工廠簽訂的租賃合同已于2005年2月28日到期，經(jīng)物業(yè)部驗(yàn)收，被告（反訴原告）目前存在很大安全隱患。要求衛(wèi)廚電器公司在4月20日前盡快對(duì)安全隱患繼續(xù)全面自查并及時(shí)整改。如到時(shí)復(fù)查不合格，將不再與衛(wèi)廚電器公司簽訂租賃協(xié)議。同年4月21日師惠公司對(duì)衛(wèi)廚電器公司承租的房屋進(jìn)行了安全檢查，確認(rèn)衛(wèi)廚電器公司還存在倉(cāng)庫(kù)未按要求堆放雜物、電線裸露在外、滅火器過期及數(shù)量不夠等問題。衛(wèi)廚電器公司及輸配電器公司均在“安全檢查情況表”上簽字。2005年5月18日，上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部發(fā)函給衛(wèi)廚電器公司及輸配電器公司，認(rèn)為在2004年4月21日對(duì)衛(wèi)廚電器公司承租的房屋進(jìn)行了安全檢查，衛(wèi)廚電器公司亦承諾在同年4月28日前整改，但在4月29日再次對(duì)衛(wèi)廚電器公司繼續(xù)復(fù)查后，仍存在部分安全隱患問題未整改。由于衛(wèi)廚電器公司未認(rèn)真履行原租賃協(xié)議，且在期限屆滿后又不與公司簽訂新的協(xié)議，故要求衛(wèi)廚電器公司在收函后三天內(nèi)撤離所租場(chǎng)地并支付清已使用的場(chǎng)地費(fèi)用。因衛(wèi)廚電器公司以上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部不具有法人資格，故衛(wèi)廚電器公司無法與其簽訂租賃協(xié)議為由未予理睬，懷一工廠遂于2005年6月起訴至法院，要求判令解除懷一工廠、衛(wèi)廚電器公司之間的租賃合同，由懷一工廠收回房屋；判令衛(wèi)廚電器公司支付 2005年3月至5月期間所欠的租金計(jì)7500元。衛(wèi)廚電器公司反訴認(rèn)為其與懷一工廠之間履行的是衛(wèi)廚電器公司與原上海永清電子電器廠在1999年2月 28日簽訂的租賃合同及2000年4月1日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，故現(xiàn)要求確認(rèn)上述兩份合同繼續(xù)有效；另由于原上海永清電子電器廠與衛(wèi)廚電器公司在租賃合同中約定每月租金為3000元，后又經(jīng)協(xié)商改為每月租金為2000元，但懷一工廠從2000年至2004年2月間卻以每月租金2500元標(biāo)準(zhǔn)向衛(wèi)廚電器公司收取，多收了 24，000元，現(xiàn)要求懷一工廠退還。

　　6、衛(wèi)廚電器公司原租用的許昌路492號(hào)至498號(hào)房屋系上海市楊浦區(qū)許昌路第一小學(xué)的門面街房，該房屋所有權(quán)人為上海市楊浦區(qū)教育局，使用者為該小學(xué)。該小學(xué)于1998年7月被撤銷，該學(xué)校撤銷后所使用的財(cái)產(chǎn)（包括校舍、營(yíng)業(yè)房）及該校的三產(chǎn)企業(yè)合并由上海市楊浦區(qū)懷德路第一小學(xué)使用和管理。

　　原審法院審理后認(rèn)為，懷一工廠、衛(wèi)廚電器公司雙方簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為合法有效合同，當(dāng)事人雙方均應(yīng)按合同約定的義務(wù)全面履行。在租賃協(xié)議中雙方約定合同期從2004年3月1日至2005年2月 28日止，但在租賃期限屆滿后，衛(wèi)廚電器公司又使用所租的場(chǎng)地，且懷一工廠亦未提出異議，故從雙方的行為來看，應(yīng)推定雙方有繼續(xù)履行租賃協(xié)議的意向，租賃期視為更新，即租賃期限為不定期，任何一方均可以隨時(shí)解除租賃合同。由于租賃期限為不定期，現(xiàn)懷一工廠不愿繼續(xù)將房屋出租給衛(wèi)廚電器公司使用，且衛(wèi)廚電器公司自2005年3月起未支付租金，懷一工廠要求收回房屋，解除合同并無不當(dāng)，應(yīng)予以支持；由于衛(wèi)廚電器公司從2005年3月起未支付懷一工廠租金，繼續(xù)占用房屋至今，故懷一工廠要求衛(wèi)廚電器公司支付2005年3月至2005年5月止的租金符合法律規(guī)定，予以支持；衛(wèi)廚電器公司反訴要求懷一工廠退還多收衛(wèi)廚電器公司的租金，盡管懷一工廠、衛(wèi)廚電器公司在2000年3月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)租金作了變更，由每月租金3000元減少為2000元，但事后懷一工廠按 2500元標(biāo)準(zhǔn)向衛(wèi)廚電器公司收取租金，衛(wèi)廚電器公司亦未提出異議，且已實(shí)際履行至2004年2月，應(yīng)視為懷一工廠和衛(wèi)廚電器公司對(duì)租金金額的再次變更，故現(xiàn)衛(wèi)廚電器公司以懷一工廠多收租金為由，要求懷一工廠退還超出2000元部分的租金，無法律依據(jù)，不予支持；至于衛(wèi)廚電器公司反訴提出確認(rèn)在1999年及2000年與懷一工廠簽訂的租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)有效的訴請(qǐng)，因上述合同及協(xié)議已被2004年懷一工廠、衛(wèi)廚電器公司簽訂租賃合同所取代，故衛(wèi)廚電器公司的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求亦無法律依據(jù)，不予支持。由于衛(wèi)廚電器公司在租賃場(chǎng)地期間將其所租的房屋轉(zhuǎn)租給輸配電器公司，在出租人解除與承租人之間的租賃合同后，作為次承租人與承租人之間的租賃合同亦無法繼續(xù)履行，且承租人亦與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，故衛(wèi)廚電器公司與輸配電器公司之間的租賃關(guān)系亦應(yīng)解除，衛(wèi)廚電器公司及輸配電器公司理應(yīng)騰退所租的房屋。

　　原審法院審理后作出判決：一、懷一工廠與衛(wèi)廚電器公司簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》于 2005年5月18日解除；二、衛(wèi)廚電器公司與輸配電器公司簽訂的《房屋租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》于2005年5月18日解除；三、衛(wèi)廚電器公司及輸配電器公司應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)搬出上海市許昌路498號(hào)房屋；四、衛(wèi)廚電器公司應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)支付懷一工廠從2005年3月1日至2005年5月31 日期間的租金人民幣7500元；五、衛(wèi)廚電器公司要求確認(rèn)1999年2月28日及2000年3月1日與上海永清電子電器廠簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議書》繼續(xù)有效的反訴請(qǐng)求，不予支持；六、衛(wèi)廚電器公司要求反訴懷一工廠退還租金人民幣24，000元的反訴請(qǐng)求，不予支持。

　　判決后，衛(wèi)廚電器公司上訴至本院稱，系爭(zhēng)房屋及場(chǎng)地的產(chǎn)權(quán)人系楊浦區(qū)教育局，非懷一工廠所有，且上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部從2005年起接管該房屋，懷一工廠已喪失房屋接管權(quán)利。衛(wèi)廚電器公司有權(quán)要求懷一工廠退還多收的24000元。衛(wèi)廚電器公司亦有權(quán)轉(zhuǎn)租給輸配電器公司，雙方簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議有效，故請(qǐng)求撤銷原審判決第二、三、四、五、六項(xiàng)，駁回懷一工廠的訴請(qǐng)，退還多收的24000元，由衛(wèi)廚電器公司使用房屋至該房屋動(dòng)拆遷完畢結(jié)束時(shí)退出該場(chǎng)所。被上訴人懷一工廠則認(rèn)為原判正確，要求維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定事實(shí)無誤。

　　另查，上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部2005年3月20日向懷一工廠發(fā)出書面通知稱，懷一工廠從2005年3月起由上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部接管，目前懷一工廠尚未注銷工商登記，為此，在未注銷之前的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用（包括衛(wèi)廚電器公司等）的租賃費(fèi)均由懷一工廠收取。

　　本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人上海市楊浦區(qū)教育局已授權(quán)懷一工廠使用管理該系爭(zhēng)房屋，上海師惠教育聯(lián)合發(fā)展有限公司物業(yè)部亦明確表示在懷一工廠未經(jīng)工商登記注銷前的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用仍由懷一工廠收取，故懷一工廠有權(quán)在本案中主張相關(guān)權(quán)利。雖然雙方在2000年3月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定月租金為2000元，但事后懷一工廠按每月 2500元標(biāo)準(zhǔn)向衛(wèi)廚電器公司收取租金，衛(wèi)廚電器公司沒有提出異議，已實(shí)際履行四年至2004年2 月，雙方重新簽訂了一份房屋場(chǎng)地租賃合同，月租金仍為2500元。故可視雙方對(duì)租金金額已作變更，衛(wèi)廚電器公司要求退還24000元租金的上訴請(qǐng)求，不予支持。由于懷一工廠與衛(wèi)廚電器公司在2004年簽訂的協(xié)議中明確，未經(jīng)出租方同意，不得轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)借，現(xiàn)雙方的租賃合同被解除，在未征得懷一工廠同意情況下，衛(wèi)廚電器公司上訴要求繼續(xù)履行其與輸配電器公司之間簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，與合同約定不符，本院不予支持。原審法院所作判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。衛(wèi)廚電器公司的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費(fèi)人民幣1280元，由上訴人上海衛(wèi)廚電器有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) ?汪 毅

　　代理審判員 ?沈 B

　　代理審判員 ?鄭 華

　　二○○六年三月二十日

　　書 記 員 ?鄔海蓉