廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第764號

　　上訴人（原審被告）顏博生，男，1956年6月12日出生，

　　漢族，住佛山市南海區(qū)西樵山根鄉(xiāng)寨邊村。

　　委托代理人陳震、李哲，分別系廣東合眾拓展律師事務(wù)所律師、律師助理。

　　被上訴人（原審原告）關(guān)用添，男，1952年8月7日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)人和路。

　　被上訴人（原審原告）招志海，男，1970年10月1日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)溶洲村委會季華村舊村滑巷13號。

　　被上訴人（原審原告）廖永明，男，1967年11月30日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)龍津村民委員會永紅隊(duì)。

　　三被上訴人的共同委托代理人陳健輝，男，1982年6月2日出生，漢族，住廣東省廣州市芳村區(qū)山村幸福里4號107房。

　　上訴人顏博生因租賃合同一案，不服佛山市南海區(qū)人民法院（2004）南民三初字第746號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2003年12月2日，原告與被告簽訂一份《租賃合約》，約定被告將原生生酒樓出租給原告經(jīng)營飲食，租期三年，每月租金20000元，從 2004年1月10日始計(jì)付，原告應(yīng)交保證金200000元。合同簽訂后，原告依約交付了保證金200000元給被告，并于2004年1月6日將首期三個月的租金共60000元一次性支付給被告；原告更改酒樓名稱為佛山市南海區(qū)西樵時運(yùn)達(dá)酒樓；在接收被告的酒樓房產(chǎn)后，原告對酒樓進(jìn)行了裝修、購買廚房設(shè)備、餐具、雇請工人并通過媒介制作開業(yè)經(jīng)營廣告等。原告在開業(yè)經(jīng)營中，被告為原告墊付了2004年3月1日至同年5月1日的電費(fèi)14610元。2004年 5月9日、10日佛山中院先后向原告關(guān)用添和被告了解酒樓的狀況，同年5月20日，明確告知原、被告訟爭酒樓已被查封（出示了查封清單予原、被告）并擬處理。現(xiàn)訟爭酒樓已停止經(jīng)營。

　　另查明，訟爭的酒樓最初是由勞永泉（澳門人，已于2001年4月3日死亡）、張少芬（澳門人）、張少清（廣東新會市人）三人合伙向南海市西樵旅游度假區(qū)愛國村民委員會杏頭村民小組租用集體土地，開辦南海市西樵湖景軒魚翅海鮮酒家（以下簡稱湖景軒酒家）；酒樓的房產(chǎn)在1997年6月24日，由張少芬以湖景軒酒家（當(dāng)時未領(lǐng)取牌照）名義與中山市高域發(fā)展有限公司（以下簡稱高域公司）簽約開始籌建，之后以酒樓的名義辦理報(bào)建。期間，在1997年11月24日，勞永泉、張少芬、張少清三人正式簽訂合伙合同。酒樓建設(shè)竣工后，經(jīng)有關(guān)部門作了驗(yàn)收。但結(jié)欠工程款59萬余元并且一直未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。此后，三合伙人發(fā)生爭紛并于1998年11月23日由勞永泉向佛山中院起訴[（1998）佛中法民初字第21號案]分伙，經(jīng)佛山中院于1998年12月21日調(diào)解，三人分伙，酒樓由勞永泉承接單獨(dú)經(jīng)營。之后，于1998年12月30日，勞永泉辦理了湖景軒酒家歇業(yè)，1999年1月29日另掛蘇仕新名義（廣州市海珠區(qū)人）開辦南海市西樵湖景魚翅海鮮酒家（以下簡稱湖景酒家），持照人是蘇仕新，原湖景軒酒家的財(cái)產(chǎn)全部由湖景酒家承接；實(shí)際的經(jīng)營者是勞永泉。因原湖景軒酒家拖欠上述工程款未付，高域公司于1999年2月2日向法院起訴[（1999）南經(jīng)壹初字第150號案].法院于1999年7月9日作出一審判決確認(rèn)建筑工程合同無效，工程款是勞永泉、張少芬、張少清三人合伙經(jīng)營湖景軒酒樓期間拖欠的，故三人承擔(dān)連帶清償責(zé)任；蘇仕新是湖景酒家的持照人，該酒樓承接了原酒樓的財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。勞永泉不服上訴，二審期間[（1999）佛中法經(jīng)終字第821號]，高域公司向佛山中院申請財(cái)產(chǎn)保全，佛山中院遂作出（1999）佛中法經(jīng)字第821-2號民事裁定，于1999年12月9日查封了勞永泉經(jīng)營的湖景酒家的地上建筑物和廚具、餐具等財(cái)產(chǎn)；當(dāng)日，勞永泉及酒樓的在場人員均拒絕簽收相關(guān)的法律文書，佛山中院制作了查封筆錄和查封清單，在上記載了該情況。2000年3月11日，佛山中院對此案終審，除認(rèn)為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按有效處理外，其余均維持。判決生效后，該案四被告均無履行。2000年7月25日，高域公司向本院申請執(zhí)行。2004年4月19日，佛山中院作出（2004）佛中法提字第7號裁定，將案件提級執(zhí)行。提級執(zhí)行后，佛山中院擬對原查封的酒樓等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理時發(fā)現(xiàn)該酒樓的建筑等財(cái)產(chǎn)已被他人擅自處理，正由本案三原告租賃經(jīng)營。佛山中院在2004年5月9、10日分別與原告關(guān)用添、被告顏博生了解情況后，于2004年5月20日通知關(guān)用添等人停止經(jīng)營，交出酒樓等財(cái)產(chǎn)。

　　再查明，在高域公司與勞永泉等人訴訟期間及執(zhí)行期間，于 2000年5月11日（高域公司申請執(zhí)行之前），被告與勞永泉簽訂一份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由被告以88萬元向勞永泉購買訟爭酒樓房產(chǎn)及內(nèi)的其它財(cái)產(chǎn)，協(xié)議約定簽約之日起四個月內(nèi)付清款，第二期所付款額是350000元。協(xié)議經(jīng)酒樓所在地原南海市西樵山旅游度假區(qū)愛國村鑒證。被告顏博生向勞永泉購買酒樓的地上建筑物后，于2000年7月3日、2003年12月7日與土地使用權(quán)人先后簽訂兩份《土地使用權(quán)承包合同》，從2000年6月1日始承租土地至2013年 12月31日止。經(jīng)評估，訟爭酒樓裝修工程及物品原值合共為144188.24元，現(xiàn)值為131788.05元。

　　原審判決認(rèn)為：訟爭酒樓建筑物是原經(jīng)營者向房產(chǎn)所在地的村民小組租用集體土地建設(shè)的，至今未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，依法未具備轉(zhuǎn)讓的條件；另外，原酒樓經(jīng)營者在經(jīng)營中因拖欠建筑工程款，致使酒樓及其在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)已被佛山中院查封，原酒樓經(jīng)營者在以上情況下仍與被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》擅自處分訟爭酒樓，將酒樓地上建筑物及在內(nèi)財(cái)物轉(zhuǎn)讓給被告，該轉(zhuǎn)讓行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。被告獲得的訟爭酒樓不合法。因此，被告與三原告簽訂的《租賃合同》亦應(yīng)確認(rèn)無效。造成合同無效的主要原因在于被告。合同無效，雙方當(dāng)事人因無效合同從對方取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，不能返還或不必要返還的應(yīng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。現(xiàn)原告在經(jīng)營中已支付了保證金及支付了部分租金，并對酒樓進(jìn)行了裝修等支出，因此，對保證金被告應(yīng)當(dāng)返還原告；原告已裝修投入的部分無法返還或不必要返還，被告可參照評估結(jié)論原價（144188.24元）折價賠償予原告，但其中三原告在經(jīng)營中因經(jīng)營所需的工資、廣告、水、電及相關(guān)的成本費(fèi)用支出應(yīng)由其自行承擔(dān)，被告為原告墊付的電費(fèi)14610元應(yīng)由三原告償還予被告；三原告在經(jīng)營中已實(shí)際使用了租賃物，以佛山中院2004年5月20日正式通知日為停止經(jīng)營日（實(shí)際使用時間為4個月零10日），原告應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租賃價格支付實(shí)際使用費(fèi)86666.67元予被告，被告已支付的租金60000元應(yīng)扣減，相比，結(jié)欠26666.67元；原告在租賃時應(yīng)當(dāng)審查清楚訟爭酒樓的情況而未查清亦有過錯，而且造成酒樓停業(yè)的主要原因不僅是被告的行為，還有因原告經(jīng)營管理的原因造成，故原告亦應(yīng)承擔(dān)損失額144188.24元的20%責(zé)任，即 28837.65元。三原告的其他請求均缺乏理據(jù)，法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第二十五條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告關(guān)用添、招志海與被告顏博生于2003年12月2日簽訂的《租賃合同》無效；二、被告顏博生應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告關(guān)用添、招志海、廖永明返還租賃保證金 200000元；三、被告顏博生應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告關(guān)用添、招志海、廖永明償付款115350.59元；四、原告關(guān)用添、招志海、廖永明應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向被告顏博生支付酒樓使用費(fèi)26666.67元；五、原告關(guān)用添、招志海、廖永明應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向被告顏博生償還墊付電費(fèi)14610元。以上二至五項(xiàng)相互比對，被告顏博生應(yīng)支付款共274073.92元予原告關(guān)用添、招志海、廖永明。六、駁回原告的其他訴訟請求。本案受理費(fèi)14834元、評估費(fèi)11000元，共25834元（三原告均已預(yù)交），由被告負(fù)擔(dān)12938.61元（其中受理費(fèi) 4138.61元、評估費(fèi)8800元），三原告承擔(dān)12895.39元（其中受理費(fèi)10695.39元、評估費(fèi) 2200元）。

　　宣判后，上訴人顏博生不服一審判決，向本院提起上訴稱：2003年12月2日，上訴人與被上訴人簽訂《租賃合同》，租賃經(jīng)營屬于上訴人原經(jīng)營的“南海市西樵生生酒樓錦湖分店”，合同簽訂以后，被上訴人接手該酒樓更名為“佛山市南海區(qū)西樵時運(yùn)達(dá)酒樓”，重新裝修后，于2004年1月開業(yè)，由于經(jīng)營不善，一直處于虧損狀態(tài)。2004年5月20日，佛山市中級人民法院告知該酒樓在1999年12月9日已被查封。被上訴人隨即以此為借口訴請上訴人解除合同賠償損失。一審法院經(jīng)開庭審理，確認(rèn)上訴人與被上訴人之間的《租賃合同》無效，要求上訴人向被上訴人支付賠償金等。上訴人認(rèn)為，一審法院的判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，應(yīng)依法改判，理由如下：一、對于本案的租賃物上訴人具有合法的權(quán)源，租賃物為上訴人合法所有。2000年5月22日，上訴人與原湖景軒業(yè)主勞永泉簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同》，上訴人向勞永泉支付人民幣88萬元取得湖景軒酒樓所有的財(cái)產(chǎn)，該合同經(jīng)南海市西樵山旅游度假區(qū)愛國村村民委員會鑒證生效。雙方實(shí)際履行了合同，上訴人依法辦理了集體土地的租賃手續(xù)，辦理了工商執(zhí)照、稅務(wù)登記證，并投入大筆資金對酒樓進(jìn)行擴(kuò)建、裝修，對外公開營業(yè)近4年，享有良好的商業(yè)信譽(yù)。（1）原審判決認(rèn)定“訟爭酒樓建筑物是原經(jīng)營者向房產(chǎn)所在地的村民小組租用集體土地建設(shè)的，至今未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，依法未具備轉(zhuǎn)讓的條件”是錯誤的。該土地是集體土地，原經(jīng)營者合法地從土地所有權(quán)人中取得的是該土地的使用權(quán)，是否領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，不是判斷房屋能否交易的必要條件，實(shí)踐中無論是農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)還是城市的國有土地上的房產(chǎn)均存在大量的尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易，甚至是在建工程均可以向銀行設(shè)置抵押而獲得貸款，如果其不能交易，銀行如何能保障其債權(quán)？在司法實(shí)踐中，農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)只要有土地使用證書、建房的批準(zhǔn)文件就可以交易。所以以“涉案酒樓尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證”而認(rèn)定酒樓不具備轉(zhuǎn)讓條件的說法錯誤。（2）原審判決對訟爭酒樓建筑及其在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)“已被佛山中院查封，原酒樓經(jīng)營者在以上情況下仍與被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》擅自處分訟爭酒樓，將酒樓地上建筑物及在內(nèi)財(cái)物轉(zhuǎn)讓給被告，該轉(zhuǎn)讓行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)確定《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。被告獲得的訟爭酒樓不合法”認(rèn)定錯誤。原審判決對上訴人的抗辯視而不見。1999年佛山市中級法院查封訟爭酒樓時沒有采取張貼公告、粘貼封條等方式加以公示，僅僅是要求當(dāng)時的酒樓的所有人在查封清單上簽字了事，并沒有采取通知土地登記部門、土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人等限制交易的行為，從而令查封存在重大瑕疵。上訴人在向原經(jīng)營者購買訟爭酒樓使用權(quán)時，獲得地上建筑物所占地的集體經(jīng)濟(jì)組織鑒證批準(zhǔn)，卻無法從任何渠道了解該地上建筑物系法院查封物的事實(shí)。佛山中院的查封行為未經(jīng)任何形式的公示，只有查封財(cái)產(chǎn)的相對人勞永泉才可能知道，在無人告知的情況下，作為善意相對人的上訴人是不可能知道這一事實(shí)的，一審法院認(rèn)為上訴人沒有完全盡到注意義務(wù)，這簡直是強(qiáng)人所難。在上訴人經(jīng)營涉案酒樓近4年的時間內(nèi)，從未有任何單位和個人對上述財(cái)產(chǎn)對此提出權(quán)利爭議，直至2004年4月上訴人才得知上述財(cái)產(chǎn)涉及法院查封問題，這足以證明上訴人并不知道該訟爭酒樓系法院查封物，而是基于善意且有償取得，上訴人當(dāng)然獲得訟爭酒樓所有權(quán)。

　　二、一審法院以《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，被告獲得的訟爭酒樓不合法，因此，被告與三原告簽訂的《租賃合同》亦應(yīng)確認(rèn)無效。這一認(rèn)定適用法律錯誤。首先，上訴人取得該酒樓屬于善意取得，理應(yīng)享有該地上建筑的全部權(quán)益，其完全有權(quán)利向被上訴人出租該酒樓。其次，即使是實(shí)施了查封，查封的效力僅僅反映在對查封物的處分行為上，由于租賃關(guān)系屬債法調(diào)整的對象，租賃不會產(chǎn)生物權(quán)變動的效果，故此查封與否，不影響上訴人享有租賃權(quán)，將訟爭酒樓出租。因此上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》是合法有效的，被上訴人應(yīng)該切實(shí)履行雙方《租賃合同》的約定，違反該合同則須向上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。法院的查封行為僅針對物的價值權(quán)，而不及于物的使用權(quán)，法院的對酒樓的查封，并沒有影響酒樓的使用，也沒有影響被上訴人租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即使是法院依法拍賣該建筑物，被上訴人的權(quán)益也能依據(jù)“買賣不破租賃”的法律原則獲得救濟(jì)，被上訴人以法院查封為理由要求解除合同顯屬不當(dāng)。請求二審法院撤銷原判，駁回其訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：一、上訴人不是本案訟爭租賃物合法所有權(quán)人，無權(quán)將租賃物出租給答辯人。1、訟爭租賃物未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，依法不得轉(zhuǎn)讓。原經(jīng)營者勞永泉在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，將該房轉(zhuǎn)讓給上訴人，屬無效行為，上訴人未取得房屋產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然無權(quán)將其出租給答辯人。2、原經(jīng)營者在租賃物被法院查封期間將其轉(zhuǎn)讓給上訴人的行為違法，上訴人與勞永泉簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無效。二、由于上訴人與勞永泉轉(zhuǎn)讓租賃物的民事行為無效，上訴人不享有租賃物的所有權(quán)和使用權(quán)，故上訴人與答辯人簽訂的《租賃合同》亦為無效合同。上訴人在未充分了解房屋狀況的情況下購買房屋并租給答辯人，是造成合同無效的主要原因，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，原審對此作出了正確認(rèn)定。三、上訴人應(yīng)向答辯人賠償對租賃物進(jìn)行裝修而造成的經(jīng)濟(jì)損失。答辯人是為對酒樓長期經(jīng)營才投入大量資金進(jìn)行裝修，而因上訴人原因使答辯人僅經(jīng)營五個月就被法院通知交出建筑物及停止經(jīng)營，給答辯人造成損失，上訴人應(yīng)依法予以折價賠償。請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　上訴人和被上訴人在二審期間均沒有提交證據(jù)。

　　經(jīng)審查，原審判決中就高域公司訴勞永泉等建筑工程承包合同糾紛一案“本院于1999年7月9日作出一審判決確認(rèn)建筑工程合同無效”以及“佛山中院對此案終審，除認(rèn)為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按有效處理外，其余均維持。”系錯誤認(rèn)定，應(yīng)糾正為“本院于1999年7月29日作出一審判決確認(rèn)建筑工程合同有效”以及“佛山中院對此案終審，除認(rèn)為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按無效處理外，其余均維持。”對原審認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：訟爭酒樓建筑物是原經(jīng)營者向房產(chǎn)所在地的村民小組租用集體土地建設(shè)的，至今未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，依法未具備轉(zhuǎn)讓的條件；原酒樓經(jīng)營者拖欠該酒樓建筑工程款，致使酒樓及其財(cái)產(chǎn)被法院查封扣押的情況下仍與上訴人簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擅自處分訟爭酒樓及其財(cái)物，該轉(zhuǎn)讓行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。繼而，上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》亦應(yīng)確認(rèn)無效。雙方當(dāng)事人因合同無效從對方取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，不能返還或不必要返還的應(yīng)折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被上訴人在經(jīng)營中已支付了保證金及部分租金，并對酒樓進(jìn)行了裝修，因此，對保證金上訴人應(yīng)當(dāng)返還被上訴人。被上訴人已裝修投入的部分無法返還或不必要返還，上訴人可參照評估結(jié)論原價折價補(bǔ)償予被上訴人；被上訴人在經(jīng)營中因經(jīng)營所需的成本費(fèi)用應(yīng)由其自行承擔(dān)；上訴人為被上訴人墊付的費(fèi)用由被上訴人償還予上訴人；被上訴人在經(jīng)營中已實(shí)際使用了租賃物，應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租賃價格支付實(shí)際使用費(fèi)。在本案中，上訴人將無權(quán)處分的租賃物擅自出租是造成本案租賃合同無效的主要原因，上訴人應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。而被上訴人在承租時對租賃物的情況未審查清楚且存在經(jīng)營管理不善的原因，故被上訴人亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原審對上述情況的認(rèn)定以及對當(dāng)事人雙方責(zé)任比例劃分并無不當(dāng)。上訴人訴稱的善意取得沒有充分事實(shí)證據(jù)予以證明，本院不予采信。上訴人因該訟爭酒樓的有關(guān)權(quán)益可另行向有關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利而不屬本案審查的范圍，本院依法不予審查。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人的上訴請求不能成立，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)14834元，由上訴人顏博生負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 劉 子 平

　　代理審判員 余 珂 珂

　　代理審判員 楊 從 榮

　　二○○五年十月十三日

　　書 記 員 李　靜　然