河南省高級人民法院

民事判決書

　?。?002）豫法民一終字第355號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）李小能，女，1958年出生，漢族，住濟源市五龍口鎮尚后村。

　　委托代理人武和義，濟源市148法律服務所法律工作者。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）濟源市五龍口供銷社。

　　法定代表人郭山河，該社主任。

　　委托代理人趙高科，濟源148第二法律服務所法律工作者。

　　上訴人李小能因與被上訴人濟源市五龍口供銷社（下稱供銷社）租賃合同糾紛一案，不服濟源市人民法院（2002）濟民一初字第2696號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案?，F已審理終結。

　　原審經審理查明：1996年11月李小能、供銷社簽訂了一份租房協議，協議約定：李小能承包經營生產雜品門店，占用供銷社營業房二間，每年每間房租費 1800元，承包經營期限從1996年11月1日至1999年10月31日，三年共交房租費10800元。合同簽訂后李小能交清了10800元。1997 年4月，因供銷社對營業執照進行集體審驗，李小能將營業執照交給供銷社，因未交審驗費，致李小能使用的營業執照未審驗，供銷社也未將營業執照還給李小能，后供銷社為案外人李占倫辦理了在尚莊經營農業生產資料的營業執照，李占倫又將營業執照轉給李建平經營。1997年濟源市人民檢察院駐五龍口檢察室對李小能的鋼絲床（3個）、磅（1個）予以扣押，供銷社對扣押行為進行了協助。物品被扣押后，李小能以防止物品被盜為由將房門上鎖。1999年10月31日合同期滿后，雙方也未續簽合同，該二間營業房仍由李小能上鎖至今，未返還給供銷社。

　　原審認為，供銷社、李小能于1996年11月簽訂的租房協議書屬雙方當事人真實意思表示，不違反法律禁止性規定，屬有效合同，雙方應當按照合同約定義務履行。1997年4月，供銷社對營業執照進行集體審驗時，因李小能未交納審驗費，致其使用的營業執照未審驗，供銷社也未將營業執照返還給李小能，李小能已喪失經營資格，合同目的已不能實現。雙方在無法實際履行合同的情況下，未采取有效措施解除合同，對因此而擴大的損失均應承擔一定的責任。在合同到期后，李小能未將房屋交還給供銷社，對因房屋閑置給供銷社造成的損失應當承擔主要責任。供銷社未及時采取有效措施防止損失擴大，也應承擔一定責任。在1997年5月至1999年10月31日期間，確定供銷社按雙方約定租金的50%退還李小能已交的租金，自1999年11月1日起，李小能按雙方約定租金的60%賠償供銷社因房屋閑置而造成的損失。供銷社要求李小能支付租金利息，理由不足，不予支持。李小能提出的1995年因房屋改造造成其物品丟失問題和1996年3月因化肥降價應得價差問題，與本案所涉合同不屬同一法律關系，本案不予涉及。據此，該院判決：一、李小能將其占用的兩間營業房返還給供銷社。二、自1999 年11月1日起，李小能按每月每間90元的標準賠償供銷社房屋損失（計算至返還房屋之日止）。三、供銷社返還李小能合同期內租金4500元。四、駁回供銷社要求支付租金利息的訴訟請求。本判決第一、二、三項，限判決生效后五日內履行完畢。案件受理費374元，反訴費382元，共計756元，由供銷社負擔 340元，李小能負擔416元。

　　李小能不服原審判決，向本院上訴稱：原審認定事實不清，判決錯誤，我與供銷社簽訂的租賃協議屬有效協議，在我按約履行協議時，供銷社借審驗執照之際，以營利為目的，將我所經營的門市部的執照轉賣他人，致使合同無法履行，合同到期后未把我所租賃的房屋交給供銷社，是因為供銷社存在上述違約行為，其應承擔違約責任，請求二審法院依法改判。

　　供銷社答辯稱：合同約定年檢費應由承包人負擔，李小能不按工商部門的要求和合同的約定履行其義務，其存在違約行為，應承擔主要責任，另，李小能稱我社將執照轉賣他人，沒有事實依據，合同到期后李小能拒不交回所租房屋，嚴重侵害了國家利益，應駁回其上訴，維持原判。

　　本院經審理查明的事實與原審認定事實一致。

　　本院認為：原審認定的供銷社、李小能于1996年11月簽訂的租房協議屬雙方真實意思表示，符合法律規定，屬有效合同，本院予以確認。李小能租賃供銷社房屋的目的是為了開展生產經營，不僅為了承租房屋，更主要的是為了通過承租供銷社的房屋而獲得一定的生產經營資格，取得生產經營的執照，不能取得生產經營的執照，李小能就失去了租賃供銷社房屋的目的。但是，在集體審驗承租人營業執照時，供銷社卻將李小能的營業執照扣押，這雖然是由于李小能未交審驗費用，但供銷社應催促李小能交費并講明相應的后果方能采取相應的措施，而供銷社則擅自扣押該執照，并將該執照轉讓給其他人用于生產經營，由此，導致李小能不能正常生產經營，不能實現租賃的目的，據此，供銷社應退還部分租金，對李小能不能正常的租賃經營進行補償，退回的比例為1997年5月至1999年10月31日期間，雙方約定租金的50%，因此，原審法院判決由供銷社退還給李小能一定比例的租金正確，本院予以維持。1999年11月1日租期屆滿后，在雙方沒有續簽租賃合同的情況下，李小能本應將所承租的房屋騰出交給供銷社，但李小能繼續占用所承租的房屋，據此應給供銷社以補償，每月補償的租金數額按雙方約定租金比例的50%加以確認，由于李小能占用房屋是因供銷社的原因引起糾紛沒有妥善解決的因素，也有供銷社怠于行使權利使損失擴大的因素，故李小能按雙方約定的租金的50%賠償給供銷社。原審認定事實清楚，責任劃分欠妥，應予改判。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項之規定，判決如下：

　　一、維持濟源市人民法院（2002）濟民一初字第2696號民事判決第一、三、四項。

　　二、變更該判決第二項為自1999年11月1日起，李小能按每月每間75元的標準賠償供銷社房屋損失（計算至返還房屋之日止）。

　　一審案件受理費374元，反訴費382元，計756元，由供銷社負擔378元，李小能負擔378元。二審案件受理費756元，由供銷社負擔378元，李小能負擔378元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 桑連喜

　　代理審判員 胡 越

　　代理審判員 宋麗萍

　　二○○二年九月十二日

　　書 記 員 王 波