廣東省佛山市中級(jí)人民法院
民事判決書(shū)

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（2007）佛中法民五終字第100號(hào)

　　上訴人（原審原告）李志洪，男，漢族，1972年6月8日出生，住所佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)人民北路接元里橫三巷5號(hào)。
　　
　　被上訴人（原審被告）佛山市順德保利嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市廣場(chǎng)一期東區(qū)辦公樓1-5層。
　　
　　法定代表人王旭，公司董事長(zhǎng)。
　　
　　委托代理人黃肖霞，公司職員。
　　
　　委托代理人李啟茂，廣東恒益律師事務(wù)所律師。
　　
　　上訴人李志洪因其他買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2006）順?lè)褚怀踝值?5218號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　原審判決查明：2001年10月12日，原告、盧美容與被告（原名稱(chēng)為順德市嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司）簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告所開(kāi)發(fā)的佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市花園一期12座4C。被告并向原告發(fā)出一份《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》，其中第三條載明：購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的業(yè)主子女入讀順德一中初中部、新城區(qū)西山小學(xué)、新城區(qū)機(jī)關(guān)幼兒園的優(yōu)惠：……2、凡于2001年12月31日前購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的業(yè)主子女，可免建校費(fèi)入讀新城區(qū)西山小學(xué)及新城區(qū)機(jī)關(guān)幼兒園。每單元只限一個(gè)名額。解釋?zhuān)?、免建校費(fèi)的優(yōu)惠中，只限嘉信城市花園第一期“一手”業(yè)主的子女，“一手”業(yè)主的孫子或外孫都不可以享受此優(yōu)惠。“一手”業(yè)主是指于2001年12月31日直接與我公司簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主。簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后再在房交所辦轉(zhuǎn)名的，則不屬于“一手”業(yè)主。……4、新城區(qū)西山小學(xué)實(shí)行全寄宿制，收費(fèi)將參考舊城區(qū)的西山小學(xué)，建校費(fèi)約3萬(wàn)元/6年……。
　　
　　2004年期間，原告把佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市花園一期12座4C單元轉(zhuǎn)讓他人。
　　
　　2006年6月30日，被告向原告發(fā)出一份《通知》，聲明經(jīng)過(guò)核實(shí)，原告已轉(zhuǎn)讓佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市花園一期12座4C單元，轉(zhuǎn)讓后原告已不是被告的業(yè)主，為此，被告從2006年9月起將不再承擔(dān)原告子女在嘉信西山小學(xué)余下學(xué)年的建校費(fèi)；并會(huì)將有關(guān)情況知會(huì)嘉信西山小學(xué)。
　　
　　2006年11月6日，佛山市順德區(qū)嘉信西山小學(xué)向原告發(fā)出一份《通知書(shū)》，聲明在2006年11月15日接到被告的通知，因被告認(rèn)為原告房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓?zhuān)?006年9月起被告將不再承擔(dān)原告子女的建校費(fèi)；為此，此后每年5000元的建校費(fèi)由原告自行承擔(dān)；如原告與被告未能協(xié)商一致，原告應(yīng)于2006年12月5日前支付相應(yīng)的建校費(fèi)。
　　
　　原審判決認(rèn)為：被告在出售“佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市花園一期12座4C”時(shí)向原告所發(fā)出的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》，對(duì)原被告雙方均具有約束力；原被告雙方均應(yīng)按其中記載的內(nèi)容全面適當(dāng)?shù)穆男凶陨砹x務(wù)；雙方亦應(yīng)對(duì)其中記載的內(nèi)容予以全面接受，不應(yīng)以偏概全或斷章取義。從《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》記載的內(nèi)容，被告給予原告子女入讀嘉信西山小學(xué)免建校費(fèi)的優(yōu)惠是客觀(guān)存在的，但“優(yōu)惠”中包含有如下前提條件（或但書(shū)）：每單元只限一個(gè)名額，只限嘉信城市花園第一期“一手”業(yè)主子女。當(dāng)中更直接將享有優(yōu)惠的“一手”業(yè)主限定為“2001年12月31日前直接與被告簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主，簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后再在房交所辦轉(zhuǎn)名的，則不屬于‘一手’業(yè)主”。從上述《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》載明的有關(guān)“優(yōu)惠”的限定，相當(dāng)于原被告雙方簽訂的一份附條件合同，以條件的是否成就作為合同效力的發(fā)生或者消滅的依據(jù)，也是原被告雙方履行義務(wù)或享有權(quán)利的前提。從本案反映的事實(shí)，原告已在2004年間把“佛山市順德區(qū)大良街道辦事處嘉信城市花園一期12座4C單元”轉(zhuǎn)讓他人，為此轉(zhuǎn)讓后就不是嘉信城市花園一期的業(yè)主，就不應(yīng)再享有被告所提供的有關(guān)嘉信西山小學(xué)免建校費(fèi)的優(yōu)惠；原告辯稱(chēng)免建校費(fèi)的優(yōu)惠應(yīng)是原告永遠(yuǎn)所享有，與《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》記載的內(nèi)容相違背，對(duì)此不予采納。
　　
　　綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第一款、第四十六條之規(guī)定，判決：駁回原告李志洪的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)410元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　
　　宣判后，原審原告李志洪不服，向本院提起上訴稱(chēng)：原審判決認(rèn)定事實(shí)不清。被上訴人在優(yōu)惠通告里明確免建校費(fèi)優(yōu)惠只給予2001年12月31日前與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主，上訴人是于2001年12月31日前與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的，表明上訴人是屬可享受優(yōu)惠的范圍。被上訴人在優(yōu)惠通告里明確對(duì)能享受優(yōu)惠權(quán)的定義作出解釋。原話(huà)是“免建校費(fèi)的優(yōu)惠中，只限嘉信城市花園第一期‘一手’業(yè)主的子女，‘一手’業(yè)主的孫子或外孫都不可以享受此優(yōu)惠。‘一手’業(yè)主是指于2001年12月31日直接與我公司簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主。”到這里已用“。”，說(shuō)明對(duì)能享受優(yōu)惠的對(duì)象的解釋已說(shuō)完，能享受免建校費(fèi)優(yōu)惠的只有是2001年12月31日直接與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主，而上訴人是于2001年10月12日直接與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主。被上訴人在優(yōu)惠通告里沒(méi)有說(shuō)明剝奪享受優(yōu)惠權(quán)的條件，所以即使上訴人轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，但亦一樣符合“一手”業(yè)主的條件，理所當(dāng)然能繼續(xù)享受這優(yōu)惠。上訴人買(mǎi)房執(zhí)行的是格式合同，上訴人沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)去了解合同的具體內(nèi)容哪些對(duì)上訴人有利，哪些對(duì)上訴人沒(méi)有利，上訴人只有從字面意義上了解合同的內(nèi)容。對(duì)于優(yōu)惠權(quán)的剝奪，被上訴人并沒(méi)有在合同里具體寫(xiě)明。本案糾紛的引起主要是因?yàn)榘l(fā)展商的變更，新的發(fā)展商不肯執(zhí)行前手發(fā)展商的義務(wù)，推卸責(zé)任。上訴人作為弱勢(shì)群體，應(yīng)得到法律的合法保護(hù)。
　　
　　據(jù)此請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
　　
　　上訴人李志洪在二審期間沒(méi)有提供證據(jù)。
　　
　　被上訴人佛山市順德保利嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司答辯稱(chēng)：原審判決尊重事實(shí)，判決正確。本案訟爭(zhēng)的免建校費(fèi)優(yōu)惠并非上訴人所述的合同約定的優(yōu)惠內(nèi)容。本案訟爭(zhēng)的免建校費(fèi)優(yōu)惠是贈(zèng)送予購(gòu)買(mǎi)房屋的第一手業(yè)主的。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)誰(shuí)享有免建校費(fèi)優(yōu)惠寫(xiě)得很清楚明確，只限于一手業(yè)主，并且合同對(duì)何謂第一手業(yè)主也作了明確的說(shuō)明。綜上，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

　　
　　被上訴人佛山市順德保利嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司在二審期間沒(méi)有提供證據(jù)。
　　
　　經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　
　　本院認(rèn)為：被上訴人發(fā)出的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》是被上訴人向購(gòu)房人作出的承諾，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照其承諾履行義務(wù)。
　　
　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是上訴人將購(gòu)買(mǎi)的嘉信城市花園一期12座4C單元轉(zhuǎn)讓他人后，應(yīng)否繼續(xù)享有被上訴人提供的子女入讀嘉信西山小學(xué)免交建校費(fèi)的優(yōu)惠。《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》對(duì)一手業(yè)主作了限定，全文如下：免建校費(fèi)的優(yōu)惠中，只限嘉信城市花園第一期“一手”業(yè)主的子女，“一手”業(yè)主的孫子或外孫都不可以享受此優(yōu)惠。“一手”業(yè)主是指于2001年12月31日直接與我公司簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主。簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后再在房交所辦轉(zhuǎn)名的，則不屬于“一手”業(yè)主。上訴人、被上訴人對(duì)“‘一手’業(yè)主是指于2001年12月31日直接與我公司簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同的業(yè)主”的理解，不存在分歧。而對(duì)于“簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后再在房交所辦轉(zhuǎn)名的，則不屬于‘一手’業(yè)主”，雙方的理解不一致，存在分歧。上訴人認(rèn)為沒(méi)有明確“的”字后面指的是買(mǎi)房人還是賣(mài)房人，可以理解為轉(zhuǎn)手賣(mài)樓，賣(mài)房人是一手業(yè)主，買(mǎi)房人是二手業(yè)主。被上訴人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后，賣(mài)房人不再是業(yè)主，更談不上享受一手業(yè)主的優(yōu)惠。本院認(rèn)為，雙方對(duì)于條款的理解有分歧，應(yīng)按照條款文字作通常意義上的解釋?zhuān)云胀ㄈ说恼J(rèn)知水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)于條款的理解應(yīng)當(dāng)全面，不能人為地將上下文割裂開(kāi)來(lái)。《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園第一期的優(yōu)惠》表明，“一手”業(yè)主需具備兩個(gè)條件，第一是時(shí)間性，需于2001年12月31日前直接與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同，第二是具有延續(xù)性，須簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同后不再在房交所辦理轉(zhuǎn)名，符合這兩個(gè)條件，則能夠以“一手”業(yè)主的身份享有優(yōu)惠。該條款的內(nèi)容明確、清楚，具體。上訴人購(gòu)買(mǎi)嘉信城市花園一期12座4C單元，后將房屋轉(zhuǎn)讓他人，不再符合第二個(gè)條件，同時(shí)也不再具有業(yè)主的身份，故不應(yīng)繼續(xù)享有子女入讀嘉信西山小學(xué)免交建校費(fèi)的優(yōu)惠。上訴人主張其于2001年10月12日與被上訴人簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同，應(yīng)終生享有該項(xiàng)優(yōu)惠，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。
　　
　　綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
　　
　　駁回上訴，維持原判。
　　
　　二審案件受理費(fèi)410元，由上訴人李志洪負(fù)擔(dān)。
　　
　　本判決為終審判決。

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審 判 長(zhǎng)　　　劉子平
代理審判員　　張雪潔
代理審判員　　余珂珂
二○○七年三月十二日
書(shū) 記 員　　　李靜然　

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