海　南　省　高　級(jí)　人　民　法　院

民事判決書(shū)

（２００６）瓊民終字第３７號(hào)

　　
　　上訴人（原審原告）：萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)有限公司。住所地海南省萬(wàn)寧市文明中街建行五樓。
　　法定代表人：周福根，該公司總經(jīng)理。
　　委托代理人：陶嘉樂(lè)，海南尚濠律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人（原審被告）：海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司。住所地海南省海口市瓊山區(qū)環(huán)湖路１號(hào)（紅城湖島）。
　　法定代表人：趙大千，該公司總經(jīng)理。
　　委托代理人：林立，海南寶島律師事務(wù)所律師。
　　上訴人萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱怡景公司）因與被上訴人海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱千嘉公司）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案不服海口市中級(jí)人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于２００６年１１月７日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人怡景公司的法定代表人周福根及其委托代理人陶嘉樂(lè)和被上訴人千嘉公司的委托代理人林立到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審查明，２００５年１１月５日，千嘉公司與怡景公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定：該項(xiàng)目位于海口市龍昆南路東側(cè)，中國(guó)人民解放軍第１８７醫(yī)院對(duì)面，東至海南卷煙廠，西至海南省高級(jí)人民法院辦公區(qū)，南至龍昆南到政府規(guī)劃路，北至海南省高級(jí)人民法院住宅區(qū)。項(xiàng)目土地使用證號(hào)為：海口市國(guó)用（２００３）第００８４９５號(hào)，使用權(quán)面積２２４３．８５平方米及海口市國(guó)用（２００３）第００８４９４號(hào)，使用權(quán)面積９６００．０３平方米。項(xiàng)目占地面積１１８４３．８８平方米。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式為現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為１０００萬(wàn)元（此價(jià)格不含過(guò)戶等其他費(fèi)用）。付款方式及期限：怡景公司簽約７日內(nèi)付定金２６０萬(wàn)元人民幣，千嘉公司辦理好容積率指標(biāo)后１０日內(nèi)支付５４０萬(wàn)元人民幣，余２００萬(wàn)元（其中１００萬(wàn)元合作開(kāi)發(fā)款）待辦理好規(guī)劃許可證后１０日內(nèi)付清。協(xié)議還約定，千嘉公司應(yīng)按約定按時(shí)交付項(xiàng)目及本項(xiàng)目相關(guān)現(xiàn)有的全部手續(xù)及資料，如因未按時(shí)交付給怡景公司造成損失，應(yīng)按實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。千嘉公司在簽約之日起三個(gè)月內(nèi)不能辦好規(guī)劃許可證，怡景公司有權(quán)選擇合同終止或合同繼續(xù)。若選擇合同終止，千嘉公司應(yīng)在怡景公司確認(rèn)終止合同之三天內(nèi)退還已付轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目款，并支付怡景公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款４０％的賠償。怡景公司應(yīng)依約按時(shí)支付本項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓款，每逾期一天，則向千嘉公司支付遲付款的千分之三的滯納金。如超過(guò)３０天未付，千嘉公司有權(quán)終止合同，定金款不予退還。協(xié)議簽訂后，怡景公司于２００５年１１月１１日向千嘉公司支付定金款２６０萬(wàn)元人民幣。
　　另查明，本案所涉上述之土地，系海南省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱省高院）１９９２年８月所征用的土地，該院為此成立海南環(huán)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)宇公司），擬在該地興建＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂。１９９３年８月５日，環(huán)宇公司與省高院辦理了該項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)。２００３年８月１５日，省高院取得該土地的使用權(quán)證，土地性質(zhì)為機(jī)關(guān)團(tuán)體用地。２００３年９月３日，省高院將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給千嘉公司，每畝地價(jià)２５萬(wàn)元，總價(jià)款４４４萬(wàn)元。２００４年６月８日，千嘉公司取得該土地的使用權(quán)證，土地性質(zhì)改為城鎮(zhèn)混合住宅用地。２００５年１１月２日，怡景公司與海南雅克建筑設(shè)計(jì)有限公司簽訂《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》。２００６年１月２４日，海口市規(guī)劃局對(duì)千嘉公司申報(bào)的＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂停緩建工程項(xiàng)目處置方案，按處置停緩建工程項(xiàng)目的程序進(jìn)行審核后，以市規(guī)處（２００６）００４號(hào)作出《關(guān)于環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)停緩建工程項(xiàng)目處置方案的批復(fù)》：該項(xiàng)目原批建于１９９３年。項(xiàng)目完成樁基工程后停工至今。經(jīng)省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額站審查核算，認(rèn)為已投資比例為總投資額的２６．３９％，符合停緩建工程條件。經(jīng)研究，同意在滿足消防、質(zhì)檢安全要求的條件下，按調(diào)整方案限期建設(shè)的方式處置。并按省、市處置停緩建項(xiàng)目相關(guān)的法規(guī)條款享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。由于該項(xiàng)目調(diào)整方案涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更，該批復(fù)限千嘉公司在收到批復(fù)后２０個(gè)工作日內(nèi)向規(guī)劃局申領(lǐng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并按該規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求調(diào)整設(shè)計(jì)方案，按程序報(bào)批后方可實(shí)施。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已變更，在產(chǎn)權(quán)人申領(lǐng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)依法撤銷(xiāo)該項(xiàng)目原有的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》及相關(guān)附件。之后，千嘉公司既未取得該項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》及相關(guān)附件，也未在該項(xiàng)目上進(jìn)行任何施工。２００６年２月１３日，怡景公司向千嘉公司發(fā)出《終止合作解除合同告知函》，以其沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)辦妥容積率指標(biāo)和規(guī)劃許可證為由，告知終止雙方的合作，解除雙方于２００５年１１月５日簽訂的合同。同時(shí)要求千嘉公司在三日內(nèi)退還定金２６０萬(wàn)元和支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款４０％的賠償金。千嘉公司未允，遂引起訴訟。
　　又查明，在本案訴訟中，怡景公司曾訴請(qǐng)千嘉公司返還借款８１萬(wàn)元。因該請(qǐng)求與本案系不同的法律關(guān)系，怡景公司申請(qǐng)撤回該起訴，原審法院已口頭裁定予以準(zhǔn)許。
　　原審認(rèn)為，位于海口市龍昆南路的＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂項(xiàng)目，系海南環(huán)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于１９９３年規(guī)劃、報(bào)建并進(jìn)行開(kāi)發(fā)。２００３年９月３日，省高院只是將該項(xiàng)目的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給千嘉公司，并非轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的所有權(quán)，千嘉公司在此之后也僅僅是該項(xiàng)目的土地使用權(quán)人。況且根據(jù)海口市規(guī)劃局《關(guān)于＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂停緩建工程項(xiàng)目處置方案的批復(fù)》及《關(guān)于＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂停緩建工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》之精神，＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂雖屬停緩建工程，但建筑密度、容積率、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)定性指標(biāo)已發(fā)生變化，均應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目原有的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》及相關(guān)附件應(yīng)依法撤銷(xiāo)。同時(shí)，千嘉公司在受讓土地并取得土地使用權(quán)后，也未進(jìn)行任何的投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)，而并非該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)人。因此，千嘉公司在未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建、取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的情況下，與怡景公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，即以未確定的項(xiàng)目作為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，從協(xié)議簽訂之日至今，項(xiàng)目仍不存在，違反了我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，千嘉公司認(rèn)為協(xié)議無(wú)效的抗辯主張有理，應(yīng)予支持。由于協(xié)議無(wú)效，千嘉公司由此取得的怡景公司所支付的定金款及其利息應(yīng)予返還，怡景公司主張判令千嘉公司立即返還合同定金２６０萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合法律的規(guī)定，本院應(yīng)予支持，千嘉公司在訴訟中表示愿意返還怡景公司所支付定金款的利息，予以照準(zhǔn)。至于怡景公司請(qǐng)求千嘉公司支付賠償金４００萬(wàn)元之訴請(qǐng)，由于協(xié)議無(wú)效而缺乏依據(jù)，且怡景公司在訴訟中又未能提供因協(xié)議無(wú)效所造成損失的相關(guān)證據(jù)，對(duì)怡景公司的這一訴訟請(qǐng)求不予支持。另外，怡景公司在訴訟中提交的《終止協(xié)議書(shū)》，因當(dāng)事人雙方并未簽字蓋章，且千嘉公司對(duì)此提出異議，故對(duì)該證據(jù)不予采信。其次，怡景公司提交千嘉公司與李彥省所簽訂的《合同協(xié)議書(shū)》，因該證據(jù)系復(fù)印件，且千嘉公司對(duì)此不予認(rèn)可，對(duì)該證據(jù)亦不予認(rèn)定。判決：一、萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司所簽訂的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》無(wú)效；二、海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)償還萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司人民幣２６０萬(wàn)元及其利息（利息按中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率從２００５年１１月１１日計(jì)算至本判決限定的還款之日止）；三、駁回萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)９７０６０元、訴訟保全費(fèi)２７４２０元，共計(jì)１２４４８０元，由萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)７４６８８元，海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)４９７９２元。

　　上訴人怡景公司上訴稱：原判認(rèn)定事實(shí)有誤。雙方合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是＂項(xiàng)目＂，海口市規(guī)劃局批復(fù)的也是項(xiàng)目。原判卻認(rèn)定該項(xiàng)目不存在。原判無(wú)法律依據(jù)。原判認(rèn)為＂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)＂違反法律相關(guān)規(guī)定，卻沒(méi)有明確違反什么法律規(guī)定是錯(cuò)誤的。被上訴人通過(guò)競(jìng)拍取得＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂項(xiàng)目所有權(quán)，并辦理了土地過(guò)戶手續(xù)是不爭(zhēng)的事實(shí)。被上訴人取得土地使用權(quán)不屬于以出讓方式取得，不屬于城市房地產(chǎn)管理法第３７條和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第１９條規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的禁止范圍。被上訴人因盤(pán)活停緩建工程的手續(xù)沒(méi)有辦好，尚未能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性建設(shè)，法律沒(méi)有任何不允許再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。原判認(rèn)定合同無(wú)效錯(cuò)誤。本案合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（即應(yīng)以全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是不爭(zhēng)的事實(shí)。本合同轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地是省高院以出讓的方式取得的，原由環(huán)宇公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，由省高院和環(huán)宇公司聯(lián)合報(bào)建，項(xiàng)目名稱＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂。盡管被上訴人與省高院簽訂的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但不能認(rèn)定該土地上已經(jīng)投資完成了樁基工程的事實(shí)。而項(xiàng)目和土地是不能分開(kāi)的。當(dāng)事人雙方簽訂的是＂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同＂，該項(xiàng)目也被海口市政府列為＂停緩建項(xiàng)目＂。被上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定：被上訴人在簽約日起３個(gè)月內(nèi)不能辦好規(guī)劃許可證，上訴人有權(quán)選擇合同終止或繼續(xù)履行。上訴人選擇終止合同，被上訴人應(yīng)在上訴人確認(rèn)終止合同之日起三日內(nèi)退還已付轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目款并支付上訴人項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款４０％的賠償。上訴人有權(quán)解除合同。原判沒(méi)有載明退還上訴人撤回部分訴求的費(fèi)用，違反法律規(guī)定。原判關(guān)于定金款以及利息返還的判詞表述不當(dāng)。請(qǐng)求：撤銷(xiāo)海口市中級(jí)人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號(hào)民事判決。支持上訴人一審訴訟請(qǐng)求。
　　被上訴人千嘉公司口頭答辯：原判認(rèn)定合同無(wú)效正確，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
　　二審中雙方當(dāng)事人沒(méi)有提交新的證據(jù)。
　　二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)基本一致，本院予以確認(rèn)。另查明：２００６年１月９日千嘉公司與怡景公司共同向海口市停緩建工程處置辦公室申請(qǐng)工程處置報(bào)告和重新報(bào)建設(shè)計(jì)條件。２００６年１月２４日海口市規(guī)劃局下發(fā)了《關(guān)于＂環(huán)宇高級(jí)商住小區(qū)＂停緩建工程項(xiàng)目處置方案的批復(fù)》。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：１、當(dāng)事人簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效？２、若合同有效，千嘉公司是否構(gòu)成違約，是否應(yīng)向怡景公司支付４００萬(wàn)元違約金？
　　本院認(rèn)為：１、關(guān)于合同效力。本案事實(shí)表明，千嘉公司從海南省高級(jí)人民法院受讓了本案涉及的土地使用權(quán)，并辦理了該土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)。千嘉公司轉(zhuǎn)讓給怡景公司的工程項(xiàng)目是省高院和環(huán)宇公司共同報(bào)建的項(xiàng)目。原判認(rèn)定該項(xiàng)目實(shí)際不存在不符合本案的實(shí)際情況。雖然該項(xiàng)目的原《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》已被海口市規(guī)劃局依法撤銷(xiāo)，但千嘉公司又以自己的名義就該項(xiàng)目重新進(jìn)行了報(bào)建，故應(yīng)視為其已取得了該項(xiàng)目的所有權(quán)。千嘉公司與怡景公司簽訂的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)為有效。原判認(rèn)定千嘉公司未取得該項(xiàng)目的實(shí)際權(quán)利，判決合同無(wú)效不當(dāng)。上訴人主張合同有效的上訴理由成立。
　　２、關(guān)于千嘉公司的違約責(zé)任。雙方合同第七條第４款約定：甲方在簽約之日起三個(gè)月內(nèi)不能辦好規(guī)劃許可證，乙方有權(quán)選擇終止合同或合同繼續(xù)，若合同終止，甲方應(yīng)在乙方確認(rèn)終止合同之日起三日內(nèi)退還已付轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目款，并支付乙方項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款４０　％的賠償。雖然雙方在合同中約定千嘉公司三個(gè)月內(nèi)要辦好項(xiàng)目規(guī)劃許可證，但因該項(xiàng)目屬停緩建工程項(xiàng)目，且原報(bào)建的各項(xiàng)行政批準(zhǔn)文件已被撤銷(xiāo)，需按海口市規(guī)劃局規(guī)定重新報(bào)建。而報(bào)建申請(qǐng)何時(shí)被批準(zhǔn)，是行政職能管理部門(mén)的權(quán)限，非當(dāng)事人自身所能控制，故千嘉公司未在三個(gè)月內(nèi)辦理好項(xiàng)目規(guī)劃許可證不應(yīng)并視為違約。現(xiàn)上訴人請(qǐng)求解除合同，千嘉公司對(duì)于合同不再履行亦無(wú)異議，故合同應(yīng)予解除。因千嘉公司在締約上負(fù)有一定責(zé)任，原審判令千嘉公司返還上訴人２６０萬(wàn)元人民幣及利息的處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)合同效力的認(rèn)定不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）之規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷(xiāo)海口市中級(jí)人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號(hào)民事判決第一項(xiàng)。
　　二、維持海口市中級(jí)人民法院（２００６）海中法民一初字第１０號(hào)民事判決第二項(xiàng)。
　　三、解除萬(wàn)寧怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與海南千嘉實(shí)業(yè)有限公司簽訂的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。
　　二審案件受理費(fèi)９７０６０元由上訴人怡景公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　

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審　　判　　長(zhǎng)　張　　明　　安
審　　判　　員　王　　志　　剛
審　　判　　員　劉　　　　　　嘉
二○○六年　十　二　月　十　五日
書(shū)　　記　　員　賀　　　　　　鶯