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[2007]沈民（2）房終字第146號(hào)

上訴人（原審被告）：鄧秀麗，女，1964年11月27日出生，漢族，無職業(yè)，住址沈陽市沈河區(qū)市府大路268-4號(hào)531室。
被上訴人（原審原告）：沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地沈陽市和平區(qū)和平北大街156號(hào)。

法定代表人：陳忠杰，該公司董事長。

委托代理人：陳濤，男，1968年4月21日出生，漢族，系該公司項(xiàng)目經(jīng)理，住址沈陽市沈河區(qū)令聞街86號(hào)343室。

委托代理人：孫冰，遼寧開宇律師事務(wù)所律師。

上訴人鄧秀麗與被上訴人沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司因物業(yè)管理糾紛一案，不服沈陽市沈河區(qū)人民法院（2006）沈河民二房初字第680號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月16日受理后，依法組成合議庭，由審判員張青擔(dān)任審判長并主審，代理審判員王銀華，代理審判員陳興田參加評議，對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明：被告鄧秀麗于2002年10月1日購買了坐落于沈陽市沈河區(qū)小西路8號(hào)454室房屋。原告對被告所購買房屋的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。被告于2002年11月12日入住該小區(qū)。2004年1月10日，被告所購房屋的開發(fā)建設(shè)單位沈陽市民族房產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱民族公司）與原告簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，委托管理期限為三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止，由原告負(fù)責(zé)被告所在小區(qū)的物業(yè)管理。合同中約定：原告按照合同約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。房屋外觀保持整潔、完好無損狀態(tài)；設(shè)備運(yùn)行正常；房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)修復(fù)，保證設(shè)備正常工作；公共環(huán)境優(yōu)美潔凈；綠化覆蓋率達(dá)到25％以上；交通秩序應(yīng)嚴(yán)禁亂停亂放；保安24小時(shí)安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤；急修不過夜，小修24小時(shí)內(nèi)完成；業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)公司的滿意率達(dá)到95％以上等。2004年9月1日原告同都市港灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《都市港灣物業(yè)管理服務(wù)合同》，委托管理期限為三年，自2004年9月1日起至2007年8月31日，由原告負(fù)責(zé)被告所在小區(qū)的物業(yè)管理。合同約定內(nèi)容與原告同民族公司的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相同。合同簽訂后，原告一直在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理至今。原告曾詢問被告對原告服務(wù)是否滿意，被告表示為滿意。但被告拖欠2004年1月至2005年12月的物業(yè)費(fèi)用3898元未付。原告于2006年10月16日起訴來院，要求被告給付物業(yè)費(fèi)3898元及滯納金243.44元。

原審法院認(rèn)為，被告房屋所在物業(yè)小區(qū)由原告提供物業(yè)管理服務(wù)，原告履行了服務(wù)義務(wù)。被告作為房屋使用人也實(shí)際上已接受了履行。則原、被告之間物業(yè)管理關(guān)系成立。原告與都市港灣業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同合法有效，被告作為業(yè)主之一，該業(yè)主委員會(huì)作出的意思表示應(yīng)約束被告，被告作為服務(wù)義務(wù)的享有人已表示了原告的履行無瑕疵，則現(xiàn)原告要求被告作為相對人在接受了服務(wù)后承擔(dān)支付合同約定相應(yīng)全部價(jià)款的義務(wù)，是對自己合法債權(quán)的維護(hù)，應(yīng)予以支持。關(guān)于被告辯稱的未支付價(jià)款的事由，因并無證據(jù)證明該事由屬原告對其合同義務(wù)根本性的違反，故不應(yīng)成為被告拒付全部價(jià)款的理由。但在這些辯稱的未支付價(jià)款的理由中，第l, 2, 4, 5項(xiàng)原因中有原告未盡全部管理維護(hù)義務(wù)的過失存在，原告也有一定的管理上過失，故原告滯納金的主張不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條、第六十條第一款、第一百零九條，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、被告鄧秀麗于本判決書生效之日起10日內(nèi)給付原告沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司尚欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)3508.2元；二、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費(fèi)175元，由被告鄧秀麗負(fù)擔(dān)。

宣判后，鄧秀麗不服，上訴至本院。上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或者發(fā)回重審；訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。上訴理由：被上訴人未履行義務(wù)，致使上訴人房屋內(nèi)可視電話沒有圖像；樓上主管道漏水，房屋棚頂大白脫落；小區(qū)內(nèi)地磚損壞，冬天積雪無人清理等問題存在。上訴人多次報(bào)修，但一直未能解決。因此，上訴人不同意向被上訴人交納物業(yè)費(fèi)。沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司辯稱：同意原審法院判決。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)基本一致。

另查明：鄧秀麗居住房屋的建筑面積為162.442平方米。《都市港灣物業(yè)管理委托合同》中約定的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1元。在審理中，沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司承認(rèn)鄧秀麗的房屋存在可視電話沒有圖像，及因樓上主管道漏水，房屋棚頂大白脫落的情況。

上述事實(shí)，有收費(fèi)許可證、《都市港灣物業(yè)管理委托合同》《物業(yè)管理服務(wù)合同》兩份、都市港灣業(yè)主入伙會(huì)簽單、《商品房買賣合同》、業(yè)主意見征詢表照片十八張及當(dāng)事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證及本院審查，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：都市港灣業(yè)主委員會(huì)與沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的《都市港灣物業(yè)管理委托合同》是合法有效的。該合同對全體業(yè)主具有約束力。沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司對鄧秀麗居住的小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，鄧秀麗亦實(shí)際接受了服務(wù)，因此，鄧秀麗負(fù)有給付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司雖然對鄧秀麗的房屋棚頂及可視電話未能及時(shí)維修，物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，但沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司已基本履行了物業(yè)合同約定的主要義務(wù)。對此，鄧秀麗曾在業(yè)主意見征詢表中表示滿意。考慮到物業(yè)服務(wù)的狀況，原審法院對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了適當(dāng)扣減，判決鄧秀麗按合同約定物業(yè)費(fèi)的90%給付沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)是合適的。雖然沈陽萬維物業(yè)服務(wù)有限公司的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，但不能成為鄧秀麗拒付全部物業(yè)費(fèi)的理由。因此，鄧秀麗不同意交納物業(yè)費(fèi)的主張既不符合合同約定，又沒有法律依據(jù)，本院對其上訴請求不予支持。綜上，原審判決并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)175元，由鄧秀麗負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 青

代理審判員 王 銀 華

代理審判員 陳 興 田

二O O七年三月七日

書 記 員 白 鳳 岐

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本案判決所依據(jù)的相關(guān)法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)規(guī)定：原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。